[뉴스토마토 우연수 기자] 앞으로 증권사들은 부동산 대체투자에 나서기 전에 현지실사가 의무화된다. 재매각 목적으로 투자할 경우 투자 전후 매각 가능성 등 리스크에 대해서도 보고서를 작성해야한다.

 

금융감독원과 금융투자협회는 21일 이 같은 내용의 '증권사 대체투자 리스크관리 모범규준'을 발표하고 대체투자시 증권사가 준수해야 할 내부통제 및 위험관리 기준 등을 적용하겠다고 밝혔다.

 

대체투자 절차 단계별로 준수해야 할 위험관리 기준 및 절차 등을 체계적으로 제시해 증권사의 건전성을 확보하고 투자자를 보호하기 위해서다. 특히 재매각 목적 투자의 경우 투자자 보호를 위해 추가적으로 준수해야 할 사항을 마련해 리스크 관리를 강화토록 했다. 모범규준은 증권사의 내규 개정 등 준비 기간을 거쳐 오는 3월부터 시행된다.

 

대체투자는 법적 용어는 아니지만 주식·채권 이외의 부동산, 사회기반시설(SOC), 항공기, 선박 등에 투자하는 것을 통칭한다. 크게 운용수익 목적으로 자산을 취득하는 고유재산 투자(PI투자)와, 펀드나 파생결합증권(DLS), 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등에 재매각하기 위한 목적으로 자산을 취득하는 경우가 있다. 

 

PI투자의 경우 자산이 부실화할 경우 증권사 건전성이 취약해질 수 있으며, 재판매 목적 대체투자는 계획대로 매각하지 못할 경우 투자자 손실을 초래할 수 있다는 우려가 있다. 특히 지난 1월 금감원 발표에 따르면 해외 부동산 대체투자 48조원 중 재매각되지 못하고 남아있는 자산은 3조원이 넘는 것으로 나타났다.

 

이를 방지하기 위해 증권사들은 재매각 목적 투자 이전에 리스크가 충분히 평가될 수 있도록 '셀다운(재매각) 분석 보고서'를 작성해야 한다. 미매각 리스크 요인 등을 내부 심사 때부터 검토하기 위해서다. 투자 후에도 △매각 현황 또는 미매각 사유 △향후 계획 △지연·실패시 대응방안 등을 담은 사후관리보고서를 작성해야 한다.

 

DLS 발행을 위한 대체투자는 DLS 발행부서가 아닌 대체투자 전담 영업부서가 수행해야 한다. DLS의 기초자산이 되는 역외펀드도 자본시장법에 따라 일정 기준 이상의 요건을 갖춘 해외운용사가 굴리며 OECD 국가 등 법률에 따라 발행된 펀드로 제한된다. 역외펀드 기초 DLS 발행시 위험 검증절차가 미비하다는 지적이 있었다.

 

국내외 부동산에 투자할 경우엔 현지실사를 의무화한다. 감염병 확산 등으로 현지 방문이 어려운 경우에도 생략하지 않고 대체 방안을 실시해야 하며, 특히 해외 대체투자시에는 추가로 외부 전문가로부터 감정평가와 법률자문도 받아야 한다.

 

증권사들은 이해상충 방지를 위해 대체투자 조직을 △영업부서 △심사부서 △리스크관리 부서 △의사결정기구 등으로 철저히 분리 운영해야 한다. 대체투자 전에는 심사부서의 사전심사 및 의사결정기구의 승인을 받아야 하며 심사부서는 내부 심사 및 승인 과정을 체계화해야 한다.

 

리스크관리 측면에서는 특정 자산이나 지역으로의 쏠림 리스크를 방지하기 위해 자산·지역·거래상대방별 투자한도를 설정하고 준수해야 한다. 사후관리를 위한 규준도 마련됐다. 증권사들은 투자건별로 모니터링하고 사후관리를 실시해야 하며, 위기상황분석(스트레스테스트) 등을 통해 주시적으로 주요 변수를 확인해야 한다.

 

 

우연수 기자 coincidence@etomato.com