(물 오른 상장리츠 시장②)리츠 좋은 건 알겠다…어떤게 좋나?

금리인상에 배당매력 떨어질라…"자산 펀더멘탈·부채비율 살펴야"
인플레 헤지 유리한 순 "리테일 > 오피스 > 물류"
"신용등급 등 펀더멘털도 살펴야"

입력 : 2022-05-18 오전 6:00:00
[뉴스토마토 우연수 기자] 국내 상장 리츠(REITs·부동산투자회사) 수가 늘어나면서 좋은 리츠 선별법에도 관심이 쏠리고 있다. 리츠들은 연 6% 내외의 대동소이한 배당 수익률을 보이고 있지만 향후 성장 기대감에 따라 주가 차이가 발생하기 때문이다. 특히 업계 관계자들은 금리 인상기에 배당이 감소할 수 있는 만큼 임대료를 높일 수 있는 우량 자산을 보유하고 있는지, 부채비율이 높진 않은지 등을 잘 살필 필요가 있다고 조언한다.
 
17일 한국리츠협회에 따르면 국내 상장리츠 18개의 자산총계는 지난 3월 말 현재 기준 10조3000억원으로, 3년 전 1조7000억원에서 약 6배 몸집을 불렸다. 이달 말 상장하는 마스턴프리미어리츠를 포함하면 국내 상장 리츠는 19개로 늘어난다. 
 
국내 엄격한 리츠 상장 요건으로 리츠들의 배당 성향은 비슷한 수준이지만, 회사의 추가 자산 편입 능력과 매크로 환경에 따른 자산 섹터별 성장성 등에 따라 주가 차이도 발생하고 있다. 상장 리츠들의 주가는 5000원대부터 7000원대까지 다양하다.
 
한 부동산 전문 운용사의 고위 관계자는 "리츠는 안정성과 성장성 두가지 측면에서 평가받는데, 특히 시장에서 기대하는 성장성을 바탕으로 주가 차이가 발생하는 경향이 있다"며 "임대료가 얼마나 오를지, 건물 자산 가격이 얼마나 오를지 등에 대한 기대감에 따라 주가가 좌우된다"고 설명했다.
 
이에 좋은 리츠를 선별하는 전략도 중요해지고 있다. 우선 안정적인 임대 수익은 리츠 선별의 가장 중요한 기본기로 꼽힌다. 안정적 임대 수익에서 현금 배당이 나오기 때문이다.
 
이희권 메리츠증권 광화문금융센터 지점장은 "인플레이션 압박이 있는 시기에는 임대료 인상이 용이한 펀더멘털을 가진 자산을 갖고 있는지 볼 필요가 있다"며 "상권, 입주 업체 등을 따져보고 판단해야 한다"고 설명했다. 
 
그는 "예를 들어 벨기에 부동산을 편입하고 있는 JR글로벌리츠의 경우 건물 입주자들이 모두 정부 기관이고 장기 임대 계약을 맺었으며, 임대료가 물가 지수와 연동돼있다"며 "이런 경우 임대료가 지속적으로 올라갈 수 있을 것으로 기대할 수 있다"고 설명했다.
 
다만 초우량 자산의 가치가 그대로 주가에 반영되지 않을 수도 있다는 점은 유의할 필요가 있다. 한 업계 관계자는 "누구나 들으면 알만한 초우량 메인 빌딩을 갖고 있는 리츠들이 있는데, 자산 가격도 임대료도 오르고 있지만 리츠 회사가 이 자산을 팔지 않을 거란 시장의 예상 때문에 자산가치가 주가에 그대로 반영되지 않는 경우도 있다"고 설명했다. 임대수익뿐 아니라 매각 차익 또한 리츠의 주요 수익원 중 하나기 때문이다.
 
자산별로는 리오프닝 수혜와 인플레이션 헤지 기능이 부각되는 쇼핑몰과 호텔, 오피스 등에 주목할 필요가 있다는 조언이다. 이경자 삼성증권 연구원은 "리오프닝 수혜를 입을 섹터에 관심을 가질 필요가 있다"며 "리오프닝이 시작되며 소외됐던 글로벌 숙박과 리테일 리츠들이 반등하고 있다"고 설명했다. 또한 "호텔은 수요 회복시 객실 요금 인상이 용이하다는 점에서 임대주택과 함께 인플레이션 헤지에 유리한 자산군으로 꼽힌다"고 했다.
 
지효진 마스턴투자운용 글로벌리서치팀 부장 역시 "소비심리가 회복되면서 대형 쇼핑센터와 쇼핑몰 위주로 투자 심리가 회복되고 있다"고 주목했다. 이어 "임대료가 물가에 연동되고 임대차 계약기간이 짧은 리테일과 복수임차인으로 구성된 오피스는 인플레이션 헤지가 가능한 반면, 장기 임대차 계약이 체결된 물류센터는 상대적으로 헤지가 어렵다"고 설명했다.
 
이리츠코크랩이 이랜드 계열 쇼핑몰을 다수 편입하고 있으며 롯데리츠, 모두투어리츠 등도 호텔 및 리테일 자산을 다수 보유하고 있다. 신한서부티엔디리츠는 연내 드래곤시티 내 노보텔 자산을 편입할 계획이다. 
 
리츠 회사의 역량도 중요한 요인으로 꼽힌다. 추가 자산 편입이 잘 이뤄지려면 조직이 잘 갖춰져 있어야 하며, 신용도가 높은 회사가 저금리에 자금을 조달하기에 유리하기 때문이다. 업계에서는 운용 인력이 잘 바뀌지 않고 장기적으로 갈 수 있는지 보는 것도 팁이라고 조언한다.
 
특히 금리 인상 시기에는 리츠 회사들의 차입금 이자 비용이 불어나면서 현금 배당 매력이 떨어질 수 있는 만큼 잘 살필 필요가 있다. 
 
이경자 연구원은 "금리 인상으로 조달금리 100bp 상승 시 리츠의 배당수익률은 0.8~1.5%p 하락하는 것으로 분석된다"며 "신용평가 등급이 높아 저리에 자금을 조달할 수 있는 리츠 회사나, 대출 만기가 2024년 이후로 임대료 전가에 충분한 시간을 확보하고 있는 리츠가 유리하다"고 설명했다. 2025년부터 만기가 도래하는 리츠로는 코람고에너지리츠, 이지스밸류리츠, 코람코더원리츠 등이 있다.
 
신용도의 경우 SK리츠가 AA- 등급을 획득한 데 이어 ESR켄달스퀘어리츠와 코람코에너지리츠가 A- 등급을 획득했다. 업계에서는 올해 다수의 유상증자와 자산편입이 예정된 만큼 상장리츠의 신용등급은 우상향할 가능성이 크다고 전망하고 있다. 
 
우연수 기자 coincidence@etomato.com
 
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