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MONEY MEN (부동산 법률편)
진행: 어희재 앵커
출연: 김재필 교수(한양대학교 사회교육원 부동산학과)
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부동산 경매에서 가장 많은 실패를 경험하는 경우는 전세권을 둘러싼 사건이다. 전세권 등기로 인해 피해를 입는 사례가 많은 만큼 경매에 접근할 경우 전세권 개념을 반드시 유념해야 한다.
전세권이란 부동산 등기부 등본의 ‘을구’에 권리자와 권리금액, 거주기간,거주범까지 등기를 해야만 전세권이라고 인정된다. 그런데 대부분 등기하지 않고 보증금만 지금하면서 거주하는 경우가 많은데 이 경우 채권적 전세 즉 임대차 보증금이 되며 물권이 아닌 채권으로만 인정된다.
단, 여기서 기억해야 할 부분은 전세권 내에서도 모두 법적 대항력을 보장받는 것은 아니라는 것이다. 전세권을 등기하더라고 부동산에 저당권 등보다 먼저 등기한 경우에만 대항력이 있고 낙찰자에게 권리를 주장할 수 있다.임차인의 경우에는 채권으로 경매 시 우선 변제권을 갖지 않는다.
그러나 임차인이 늘 손해를 보는 건 아니다. 소액임차인 최우선 변제라는 제도가 있기 때문이다. 최우선 변제는 보증금이 소액인 임차인(세입자)에게 권리 분석에 관계없이 최우선권으로 일정한 금액만 먼저 변제해주는 제도다.
소액인 최우선변제에서 소액인의 보증금 규모는 지역과 기준일에 따라 다르기 때문에 확인이 반드시 필요하다. 부동산 경매는 기대 수익률이 높다는 장점을 가졌지만 법률적으로 무지할 경우 높은 수익을 기대하기란 쉽지 않다. 법원에서 등기부 현황 등을 통해 권리 분석을 해야 원하는 물건을 문제 없이 낙찰받을 수 있다.
※당신이 부자가 되는 시간 <MONEY MEN>은 매일 오후 6시 30분에 방송된다. 방송이 종료된 후에는 토마토TV(tv.etomato.com) 홈페이지에서 다시보기를 통해 볼 수 있다.