[뉴스토마토 최봄이기자] 8.28전월세 대책의 핵심인 수익·손익 공유형 모기지 상품이 10월 1일 출시를 앞두고 있다.
시범사업인 점을 고려해 생애최초 주택구입자를 대상으로 3000가구를 선정해 대출을 지원한다. 1주일간 상담기간을 거친 후 10월 1일 오전 9시 우리은행 홈페이지에서 선착순 신청을 받을 예정이다. 상품 출시에 앞서 수익·손익 공유형 모기지 상품에 관한 다양한 궁금증을 문답으로 풀었다.
◇수익 공유형 모기지와 순익 공유형 모기지, 어떤 점이 다른가.
우선 보증금 대비 대출비중이 다르다. 수익공유형은 70%까지 대출 가능하고 손익공유형은 40%까지 지분성격의 자금을 대출한다. 수익공유형은 연 1.5% 고정금리를 적용하고 손익공유형은 최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리를 적용하는 방식이다.
시세차익이나 손해를 공유하는 방식도 다르다. '수익' 공유형은 집값의 70%까지 1% 저리로 빌릴 수 있는 대신 매도 시 집값이 오르면 주택기금과 차익을 공유한다. 기금의 최대 수익률은 연 5% 내외로 제한한다. 반면 '손익' 공유형은 집값의 40%만 대출할 수 있는 대신 집값이 올랐을 때, 내렸을 때 손익을 모두 주택기금과 공유한다.
대출 상환 방식 또한 다르다. 수익 공유형은 20년 원리금 균등분할 상환 방식이며 손익 공유형은 20년 만기 일시상환 조건이다.
◇수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지 비교(자료=국토교통부)
◇상품 이용 조건은.
부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자가 전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 아파트를 살 때 이 상품을 이용할 수 있다. 시세파악이 용이한 아파트만 대상으로 하며 다세대·다가구 주택은 제외된다.
기존 아파트뿐만 아니라 미분양 아파트를 살 때도 이용할 수 있지만 신규 분양 아파트, 재건축이나 리모델링 예정 아파트는 제외된다. 주택 소재 지역은 수도권과 지방 광역시로 제한한다.
◇생애최초 주택구입자금대출(기본형)과 공유형(모기지) 중 어느 것이 더 유리한가.
금리나 대출한도만 보면 공유형이 유리해 보이나 둘 중 어떤 상품이 절대적으로 유리하다고 볼 수 없다. 수익공유형은 집값이 오르지 않으면 1.5%의 이자만 부담하면 되나 집값이 올라 시세차익을 공유하면 최대 5%의 이자를 부담하는 셈이다. 공유형은 시세차익보단 안정적인 주거를 희망하는 실수요자에게 적합한 상품이다.
◇수익공유형과 손익공유형 중 어떤 것이 유리한가.
향후 집값에 대한 기대, 자기자금 규모 등 주택 구입자의 상황에 따라 각 제도 모두 장단점이 있다. 비교적 많은 돈을 적은 부담으로 빌리고자 하는 경우 수익공유형이, 향후 집값을 비관적으로 전망하는 경우 손익 공유형이 유리하다.
◇시범사업 상품은 언제 출시하나.
상품은 10월 1일 출시한다. 오전 9시부터 우리은행 홈페이지에서 신청 가능하다. 선착순으로 5000건을 접수받고 대출 심사와 현지 실사를 통해 3000건을 최종 선정한다.
사전 상담기간은 이달 23일부터 30일까지다. 시범사업 지역내 우리은행 전 지점에서 상담을 받을 수 있다. 이후 인터넷에 접수한 순서대로 대출 심사를 진행해 10월 중순부터 대출 승인을 통보할 예정이다. 우리은행을 이용하지 않는 경우 사전상담 기간에 우리은행 인터넷뱅킹에 가입해야 한다.
◇매매계약을 한 경우에만 신청할 수 있나.
그렇지 않다. 다만 어느 아파트를 매매할지 사전에 정해 주소(동/호수)와 예상 매매금액을 입력해야 신청이 가능하다. 매매계약을 체결한 사람도 신청이 가능하나 대출 심사 과정에서 대출이 거절될 가능성도 있으므로 유념해야 한다.
◇시범사업 대상 선정기준은.
정책적 지원필요성, 상환능력, 주택의 적격성 등 3개 항목을 기준으로 선정한다. 항목별 평가요소와 가중치는 다음 표와 같다.
◇선정기준 항목별 평가요소(표 위)와 항목별 가중치(표 아래)(자료=국토교통부)
◇시세차익과 손익을 배분하는 방법은?
수익공유형은 시세차익이 발생했을 경우에만 기금과 이를 공유한다. 기금이익 상한선(연 5%)을 넘지 않는 범위에서 처분이익에 대출평잔비율을 곱한 금액을 기금이 환수한다.
예를 들어 2억원에 구입한 주택을 3억원에 처분하면 대출액은 1억4000만원, 대출평잔은 5345만원이 된다. 매입가 대비 대출평잔 비율은 38.2%로, 처분이익 1억원에 38.2%를 곱하면 기금이 환수하는 금액은 3820만원이 된다.
◇수익공유형 모기지 상품을 이용해 1억원의 시세차익이 발생했을 경우(자료=국토교통부)
손익공유형 모기지는 시세차익과 손익을 지분율에 따라 공유한다. 예를 들어 2억원에 구입한 주택을 1억5000만원에 처분할 경우 5000만원의 손실이 발생한다. 이 때 기금의 지분율이 40%이므로 5000만원의 손해 중 2000만원을 주택기금이 부담한다.
반대로 2억원에 구입한 주택을 3억원에 처분할 경우 1억원의 시세차익이 발생한다. 이 때 기금이 40%에 해당하는 4000만원을 환수한다.