[뉴스토마토 조용훈 기자] 24번에 걸친 부동산 대책에도 집값 상승세가 꺾이지 않자, 문재인 정부의 25번째 대책은 소유주 중심의 '조합' 방식에서 궤도를 수정한 '공공개발' 전략에 방점을 찍고 있다. 특히 2025년까지 서울 32만호를 포함해 전국에 총 83만6000호의 주택을 통한 대규모 물량 공급도 묘수다.

 

무엇보다 재건축초과이익환수제, 재건축 2년 의무거주 등 기존 주택공급에 걸림돌로 작용했던 장애물을 대거 걷어내는 등 '물량·공공개발·규제완화' 쓰리-트랙(Three-Track) 전략이 주된 핵심이다.

 

문제는 공공주도의 사업방식에 대한 민간의 호응도다. 아울러 기존 주택 멸실로 인한 대규모 이주 수요 발생 등 주변 전셋값 상승을 야기할 수 있는 시장 불안도 풀어야할 과제다.

 

그럼에도 지난해 11월 19일 24번째 부동산 대책을 내놓은 지 불과 3개월 만에 정부가 서둘러 추가 대책을 발표한 이유는 전국적인 아파트 가격 상승세와도 무관치 않다.

 

4일 한국부동산원이 발표한 2월 첫째주 아파트 가격동향에 따르면 이번주 전국 아파트가격은 평균 0.28% 오르며 지난해 9월 넷째주(0.01%) 이후 72주 연속 상승세를 이어갔다.

 

더욱이 이번주 서울 아파트 가격은 평균 0.10% 오르며 7개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 같은 기간 경기도 아파트값 역시 평균 0.47% 급등하는 등 역대 최고 상승률이다.

 

이날 변창흠 국토교통부 장관도 "정부가 그동안 도심 내 주택 공급기반을 강화하기 위한 노력을 지속해 왔지만, 집값 상승기대가 지속되고, 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 내 집 마련 불안 심리가 확산되고 있다"고 말했다.

 

정부는 향후 4년간 서울을 비롯한 수도권 지역에 대규모 물량을 쏟아내겠다는 구상이다. 여기에 기존 3기 신도기까지 더해 안정적인 신규 주택 공급으로 주택 가격안정을 유도할 계획이다.

 

특히 이번 대책에서 눈에 띄는 부분은 공공이 직접 시행하는 정비사업에는 재건축초과이익 부담금을 부과하지 않기로 했다는 점이다.

 

재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적으로 공공 직접 참여의 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되는 등  부담금을 부과하지 않는다는 게 정부 측의 설명이다. 현행법상 공기업은 재건축초과이익부담금 부과 대상에서 제외다.

 

여기에 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용 등도 내세웠다. 또 조합총회나 관리처분인가 절차가 생략돼 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업은 5년 이내로 끝낼 수 있다. 양도소득세 면제 혜택도 가능해진다.

 

다만 공공주도의 사업방식에 대한 민간의 호응을 끌어내야 한다는 것과 기존 주택 멸실로 인한 대규모 이주 수요 발생으로 자칫 주변 전셋값 상승 등 시장 불안을 불러올 수 있다는 점은 과제로 남는다.

 

이와 관련해 김흥진 국토부 주택토지실장은 "순환정비형식으로 사업을 추진해 인근에 매입임대 주택을 활용하는 방식 등으로 이주수요를 해결하겠다"고 말했다.

 

주택 시장 가격 안정에 제한적일 수 있다는 우려도 있다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 대책이 정비사업 전반을 포괄하는 규제완화가 아닌 공공정비사업 위주의 인센티브에 선별 집중된 데다 부동산 및 건설업 공급 특성상 착공과 준공까지 시간적 간극이 불가피해 단기적 안정보다는 집값 상승폭을 둔화시키는 정도로 효과가 제한될 가능성이 있다"고 지적했다.

 

 

세종=조용훈 기자 joyonghun@etomato.com