서울·경기 '민간택지 분상제' 해제…12억 이상 중도금 대출도 '허용'

서울·경기 '민간택지 분상제' 해제…12억 이상 중도금 대출도 '허용'

강남3구·용산 제외한 서울·경기 전역 '분상제' 해제
분양권 전매 완화·1주택자 기존주택 처분 의무 폐지
수도권 분상제·공공재개발 일반분양, '실거주 의무' 조건 폐지
"2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대·호황은 제한적"

입력 : 2023-01-03 오후 4:40:38

[뉴스토마토 조용훈 기자] 정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 전 지역을 민간택지 분양가상한제(분상제) 적용지역에서 해제한다. 특히 분양가 12억원 이상 아파트에 대한 중도금 대출도 허용한다. 또 현행 최대 10년으로 묶인 전매제한 기간을 완화하고 실거주 의무 조건도 사라질 예정이다.

원희룡 국토교통부 장관은 3일 정부서울청사에서 열린 '2023년도 국토교통부 업무계획 브리핑'을 통해 이러한 내용의 '부동산 시장 정상화 방안'을 발표했다.

원희룡 국토부 장관은 이날 "최근 주택시장 상황과 분양가 상한제 적용으로 인한 실수요자의 불편 등을 고려해 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 나머지 서울 14개구 및 경기 전 지역을 분양가 상한제 적용지역에서 해제한다"고 밝혔다.

분양가 상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 문재인 정부 시절인 2020년 7월 말부터 민간택지에도 분양가 상한제를 적용했다. 분양가상한제가 적용되는 단지는 전매제한 강화, 실거주 의무(수도권) 등이 부과된다.

현재 민간택지 분양가 상한제 적용지역은 강남3구와 용산구를 포함한 서울 18개구 309개동과 과천(5개동)·하남(4개동)·광명(4개동) 등 13개동이다.

이번 조치는 오는 5일 0시 이후 입주자모집 승인을 신청하는 건부터 적용된다.

특히 12억원 이상 아파트에 대한 중도금 대출 금지도 사라진다. 이를 위해 정부는 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지한다는 방침이다.

이렇게 되면 분양가에 관계 없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있다. 또 현재 인당 5억원까지만 가능한 HUG 중도금대출보증 한도도 폐지해 중도금이 5억원을 넘는 경우에는 자금조달이 가능해진다.

이번 조치는 HUG 내규 개정 후 곧바로 가능해 은행시스템 준비를 거쳐 이르면 올해 1분기 내 시행될 예정이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "중도금 집단대출 관련 금액상한 폐지로 서울 및 수도권 일대 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있을 것"이라며 "다만 기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록하는 등 여신부담이 상당하다는 점에서 2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대나 호황 기대는 제한적"이라고 전망했다.

분양권 전매제한도 완화된다. 현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매 제한이 적용 중이다. 전매제한은 과거 수도권의 경우 최대 3년 수준이었지만 2018년 이후 기간이 대폭 강화되고 분양가 대비 시세비율 간 차등적용 제도를 도입하는 등 규제가 과도하고 제도가 복잡해졌다는 지적이 있어왔다.

이에 정부는 전매제한 기간을 완화함과 동시에 복잡한 관련 규정도 간소화한다는 계획이다. 우선 수도권의 경우 전매제한 기간을 분상제가 적용되는 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 각각 완화한다. 비수도권은 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 각각 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지한다.

국토부 관계자는 "전매제한 완화는 주택법 시행령 개정 사항으로서 즉시 개정에 착수할 예정"이라며 "시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용해 완화된 규정이 적용될 것"이라고 설명했다.

이와 함께 수도권 분상제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 이는 '주택법' 개정사항으로 법 개정 이전에 실거주 의무가 이미 부과된 경우에도 개정 법률을 소급해 적용할 예정이다. 또 법개정과 별개로 분상제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택에 대해 실거주 의무가 부과되지 않는다.

이 외에도 국토부는 건설사들의 자금조달 리스크를 해소하고 주택공급이 차질 없이 이뤄질 수 있도록 사업 단계별로 HUG PF대출 보증도 신설·확대한다. 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과주택 대한 특별공급 배정을 제한하도록 한 특공 분양가 기준과 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무도 각각 폐지한다.