[IB토마토 권성중 기자] 지방 주택사업 프로젝트파이낸싱(PF)의 어려움이 채 해소되지 않은 가운데 천안 성성지구에서 잇단 본PF 전환 사례들이 나와 눈길을 끌고 있다. 최근 GS건설(006360)이 시공을 맡은 성성8지구의 본PF 전환이 이뤄지며 우발채무 위험에서 벗어났고, HDC현대산업개발(294870)의 사업장들 역시 분양을 예고하고 있다.

 

 

 

11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 천안 성성8구역의 시행사 제이비스는 최근 380억원 규모 본PF 전환에 성공했다. 제이비스는 교보증권(030610) 주관으로 본PF 대출을 실행했다. 만기는 오는 2028년 8월이다.

 

천안 성성8구역 개발사업은 충남 천안시 서북구 성성동 287-18번지 일원에 지하 2층, 지상 최고 29층 규모 공동주택 1104가구와 근린생활시설 등을 짓는 프로젝트다.

 

이 사업의 시공은 GS건설이 맡았다. GS건설은 올해 상반기 제이비스로부터 이 사업을 2210억원에 수주한 바 있다. 계약 기간은 이달 1일부터 오는 2027년 8월31일까지다. 회사는 성성8지구 개발사업과 관련해 대출 실행일로부터 45개월 내 사용승인을 취득하는 책임준공의무를 부담하고 있다. 해당 의무 미이행시 GS건설은 대출 약정에 대한 채무인수 의무를 갖게 된다.

 

그러나 제이비스가 최근 본PF 전환에 성공함에 따라 책임준공 의무를 부담하는 GS건설의 우발채무 발생 리스크 역시 해소됐다. GS건설이 성성8지구 개발사업의 시공 계약을 체결한 것은 올해 상반기이지만, 지난 2021년 12월 제이비스의 360억원 규모 브릿지론에 연대보증 형태의 신용보강을 제공해 왔다. 올해 6월 기준 GS건설의 연대보증 규모가 1107억원까지 확대되며 ‘우발채무’로 남아 있던 브릿지론이 본PF로 전환되면서 위험도가 낮아진 것이다.

 

GS건설 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “공시된 계약 규모는 2210억원이지만, 실제 공사비는 약 3000억원으로 파악된다”면서 “지방 분양시장의 불확실성이 상존하는 가운데 시장의 분위기를 면밀히 모니터링 해 연내 분양과 착공을 계획 중”이라고 설명했다.

 

다만, 천안 성성8구역 개발사업에 대한 GS건설의 시공 계약이 향후 분양률에 따라 공사비를 지급받는 ‘분양불’ 방식인지, 공정률에 따라 기성을 지급받는 ‘기성불’ 방식인지 알려지진 않았다. 분양불 계약일 경우 올해 하반기로 예정된 분양 성적에 따라 자체자금 투입 가능성이 점쳐진다.

 

 

천안시 소재 성성지구는 삼성디스플레이와 삼성SDI(006400) 천안사업장과 맞닿아 있어 지역 내 유망한 입지로 평가받고 있다. 그러나 지난 2022년 3분기 662가구이던 천안시 내 미분양 물량이 한 분기 만에 4145가구로 늘어나면서 분양시장 경색을 경험한 바 있다. 그러나 올해 8월 기준 천안시 미분양 물량은 1069가구로 많은 물량이 소진되면서 긍정적인 분위기가 감지되고 있다.

 

최근 GS건설이 시공하는 성성8구역 개발사업의 본PF 전환이 완료되면서 인접 사업지들의 본PF 전환에 이은 분양이 잇따라 진행될 것으로 관측된다.

 

특히 HDC현대산업개발은 천안 성성지구에서만 △부성6지구(성성10블록, 2726억원) △부대1지구(성성6지구, 2569억원) △부성5지구(성성9블록, 2431억원) △성성5지구(2308억원) △부성4지구(성성8블록, 2276억원) 등 총 5개 사업을 수주했지만 아직까지 분양이 이뤄진 사업장은 전무하다.

 

다만 1167가구 규모 성성5지구와 1282가구 규모 부대1지구의 분양이 가까워진 것으로 보인다. 성성5지구의 시행사인 제이에스도시개발은 지난 7월 한국투자증권으로부터 750억원을 조달해 브릿지론 연장에 성공한 바 있다. 성성5지구와는 도로 하나를 두고 부대1지구가 맞닿아 있다.

 

HDC현대산업개발은 연내 성성5지구 개발사업을, 오는 2025년 3월 부대1지구 개발사업을 각각 분양할 계획이라고 밝혔다. 두 사업지 모두 HDC현대산업개발이 책임준공의무로 신용보강을 진행한 탓에 아직 우발채무로 남아 있는 곳들이다.

 

육성훈 나이스신용평가 선임연구원은 “HDC현대산업개발의 주요 브릿지론 현장인 천안 성성지구의 경우 해당 지구 인접 현장들이 우수한 분양 실적을 시현하며 사업이 마무리된 점을 고려할 때 상대적으로 안정적인 본PF 차환이 기대된다”라고 분석했다.

 

권성중 기자 kwon88@etomato.com