[뉴스토마토 임유진 기자] 금융당국이 주택시장 과열 차단을 명분으로 스트레스 금리 하한을 기존 1.5%에서 3.0%로 상향하면서 서민·실수요자의 대출 문턱이 더 높아졌습니다. 그간 대출 규제에서 제외했던 1주택자의 전세대출도 오는 29일부터 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영됩니다. 또한 대출액이 1억원을 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다. 

 

명분은 '가계부채 안정'이지만, 사실상 금리 인하 기대감에 따른 부동산 과열을 미리 차단하겠다는 조치로 풀이됩니다. 문제는 이러한 고강도 조치로 투기 세력이 아닌, 내 집을 마련하려는 무주택·1주택 실수요자의 타격이 불가피하다는 점입니다. 

 

 

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고, 이러한 내용의 부동산시장 안정 대책을 발표했습니다. 현 정부 들어 세 번째 부동산 대책입니다. 이억원 금융위원장은 이날 합동 브리핑에서 "수도권 일부 지역을 중심으로 주택시장 과열 신호가 점점 커지고 있다"며 "확고한 주택시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 더욱 강화해 나가고자 한다"고 밝혔습니다. 

 

이번 규제는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요과 상급지 갈아타기를 억제하는 방안으로 모아집니다. 특히 스트레스 금리 하한을 1.5%에서 3.0%로 두 배 인상키로 했는데요. 이는 DSR 산정 시 적용되는 가상금리로, 대출자의 상환 능력을 평가할 때 실제 금리에 3%p를 더해 계산하게 됩니다. 예를 들어 현재 대출금리가 3.5%라면 이제는 6.5% 금리를 적용해 원리금 상환액을 계산하는 셈입니다. 이 경우 DSR 40% 기준으로 계산할 때 대출 가능 금액이 약 10~15% 줄어듭니다. 

 

해당 조치는 금리 인하를 앞둔 시점에 나왔는데, 금융위는 이를 염두에 둔 조치임을 분명히 했습니다. 신진창 금융위 금융정책국장은 "현재 주택가격이 상승하는 요인이 여러 가지가 있겠지만, 그 하나가 금리 인하에 대한 기대감"이라며 "금리가 실제로 내려가더라도 주담대의 한도를 계산하는 스트레스 금리는 상향을 시켜서 금리가 내려가는 효과를 상쇄하게 되는 것"이라고 말했습니다. 이어 "금리 인하 기대감에 대한 견제 장치가 필요하겠다는 관점에서 스트레스 금리를 주담대의 1.5%에서 3%로 올리는 것"이라고 했습니다. 

 

금융당국이 이번 조치를 투기성 대출의 선제적 차단이라고 강조하고 있지만, 실제로는 소득 기준이 명확한 실수요자가 대출 제한의 직격탄을 맞게 되는 구조라고 시장은 지적합니다. 금융권 관계자는 "금융당국의 대출 규제가 반복될수록 중저가 주택 시장의 거래가 막히고, 자금력이 있는 계층만 남게 된다"며 "이는 장기적으로 부동산 시장의 양극화를 심화시킬 것"이라고 지적했습니다. 

 

이번 스트레스 금리 인상은 고가주택 대출한도 축소 조치와 함께 시행됩니다. 그간 수도권 및 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억원이었지만, 앞으로는 주택가격 구간별로 차등 적용됩니다. △ 15억원 이하 주택은 6억원 △ 15억~25억원 이하는 4억원 △ 25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 제한됩니다. 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도인 6억원을 유지합니다. 

 

DSR 강화와 대출 한도 축소가 동시에 적용되면, 사실상 중산층조차 수도권 중대형 아파트 구매가 불가능해진다는 지적이 나옵니다. 부동산 시장 한 관계자는 "실수요자까지 막히면 주택시장 연착륙이 아니라 거래 중단과 유동성 경색으로 이어질 가능성이 크다"며 "금융당국이 금리·대출·세제 정책을 통합적으로 조정하지 않으면 결국 실수요자의 구매력 위축만 초래할 것"이라고 내다봤습니다. 또 "대출 규제로 실수요자는 시장에서 이탈할 가능성이 크다"며 "결국 가격은 버티고 거래만 줄어드는 비정상 시장이 반복될 것"이라고 우려했습니다. 

 

그간 DSR 산정에서 제외됐던 전세대출에도 규제가 확대됩니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환액을 DSR에 포함합니다. 현재 은행권의 가계대출 심사 기준상, 차주의 DSR은 일반적으로 40% 이내로 제한돼 있습니다. 월소득의 40% 이상을 기존 대출의 원리금 상환에 쓸 수 없게 되면서 1주택자가 받을 수 있는 전세대출 한도가 사실상 축소됩니다. 

 

 

전문가들은 정부의 이러한 대출 규제가 한계소비층 위축과 거래 절벽, 가격 경직의 악순환을 만들 수 있다고 우려했습니다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 "대출 한도가 10~15% 줄어들면, 단기적으로는 서민과 실수요자의 내 집 마련 부담이 커지고 거래량이 감소할 가능성이 크다"며 "지나친 규제는 서민의 주거 사다리를 끊을 수 있으므로, 실수요자에 대한 핀셋 완화가 병행돼야 한다"고 지적했습니다. 김 교수는 "15억원 초과 주택의 대출 한도 축소나 전세대출의 DSR 반영은 고가 주택 투기를 억제하는 효과가 있지만, 중산층의 주거 이동성까지 위축시킬 우려가 있다"며 "정부는 투기 억제와 실수요 보호의 균형점을 정교하게 조정할 필요가 있다"고 강조했습니다. 

 

임유진 기자 limyang83@etomato.com