[IB토마토 김소윤 기자] 롯데물산은 롯데월드타워와 롯데월드몰 등 초대형 상업용 부동산을 기반으로 안정적인 임대현금흐름을 유지하는 것으로 나타났다. 변동성이 낮은 임대사업 구조와 계열 수요에 기반한 높은 임대율이 수익성을 떠받치는 가운데, 핵심 자산의 높은 담보가치를 바탕으로 재무 융통성 역시 우수한 수준으로 평가된다. 다만, 최근 롯데건설·롯데케미칼 등 계열사에 대한 직·간접적 지원이 확대되며, 향후 추가 지원 여부와 그에 따른 재무구조 변화가 신용도의 주요 변수로 부상하고 있다.

 

 

30일 한국신용평가에 따르면 롯데물산의 연결 기준 매출은 지난 2020년 4829억원에서 2024년 4409억원으로 유사한 수준을 유지했으며, 2025년 9월 말 기준으로는 3516억원을 기록했다. 같은 기간 임대수익은 2020년 2217억원에서 2024년 3634억원으로 확대됐고, 2025년 9월 말에도 2751억원으로 견조한 흐름을 이어갔다. 반면 분양수익은 2020년 2361억원에서 2024년에는 사실상 발생하지 않았으며, 2025년 9월 말 기준 83억원에 그치며 비중이 크게 축소됐다. 롯데물산의 매출 구조가 분양 중심에서 임대 중심으로 전환된 흐름이 수치로 확인되는 대목이다.

 

수익 구조 역시 임대사업 중심으로 재편됐다. 연결 기준 매출총이익은 2020년 727억원에서 2024년 1629억원으로 증가했으며, 2025년 9월 말에는 1387억원을 기록했다. 이 가운데 임대이익은 같은 기간 505억원에서 1654억원으로 확대됐고, 2025년 9월 말에도 1284억원을 기록하며 전체 이익의 대부분을 차지했다. 분양 매출 축소 이후에도 수익성과 현금창출력이 오히려 강화된 배경에는 임대사업 위주의 사업 구조 정착이 자리하고 있다는 평가다.

 

 

롯데물산은 롯데월드타워와 롯데월드몰 등 초대형 상업용 부동산의 개발·운영을 전담하며 안정적인 사업 기반을 구축하고 있다. 단지 내에는 롯데쇼핑의 명품관(에비뉴엘)과 마트·하이마트·시네마, 호텔롯데의 시그니엘 호텔과 면세점 등 주요 계열 사업장이 집적돼 있으며, 롯데월드타워 오피스에는 롯데지주·롯데케미칼·롯데쇼핑 등 핵심 계열사가 입주해 있다. 계열 수요에 기반한 높은 임대율과 장기 임대 구조가 사업 안정성을 뒷받침하고 있다는 분석이다.

 

수익 기반은 지분 구조 개편과 자산 다각화를 통해 한층 강화됐다. 과거 롯데물산·롯데쇼핑·호텔롯데가 공동 보유하던 롯데월드타워·월드몰 지분은 2021년 동사가 전량을 양수하며 수익 귀속 구조가 단일화됐다. 상당수 임대차 계약이 계열사 간 장기·고정 임대료 형태로 체결돼 있어 경기 변동에 따른 사업 리스크도 제한적인 수준으로 평가된다.

 

여기에 2021년 자산관리용역 및 공유오피스 사업 인수, 2022년 베트남 롯데센터하노이(Coralis S.A.) 지분 취득 등을 통해 수익원 다변화도 진행됐다. 자산관리용역 사업은 관리 면적의 60% 이상이 계열사를 대상으로 하고 있으며, 롯데센터하노이 역시 연간 500억원 이상 임대매출을 창출하며 실적 안정성에 기여하고 있다는 분석이다.

 

보유 자산을 기반으로 한 대체자금조달력도 주요 강점으로 꼽힌다. 롯데월드타워와 롯데월드몰 등 핵심 상업자산과 계열 지분을 보유하고 있어, 유사시 담보 제공을 통한 자금 조달 여력이 충분하다는 평가다.

 

다만 롯데물산의 재무완충력이 일부 계열사에 대한 지원으로 이어지고 있다는 점은 주요 우려 요인으로 꼽힌다. 2025년 9월 말 기준 롯데건설 관련 유동화 SPC(특수목적법인)에 약 2000억원의 자금을 대여하고 이자자금보충 약정을 제공한 데 이어, 2025년 말부터 2026년 초까지 롯데건설 신종자본증권을 취득하는 SPC에 대해서도 원리금 자금보충약정을 체결했다. 또한 롯데케미칼 유상증자 참여와 회사채 지급보증 확보 과정에서 롯데월드타워·월드몰을 담보로 제공했으며, 2025년 9월 말 기준 담보한도금액은 1조 6448억원 수준이다. 

 

김호섭 한국신용평가 연구위원은 "직·간접적인 계열 지원이 확대되고 있는 만큼, 향후 계열사 실적과 만기 도래 채무의 차환·상환 과정, 추가 지원 발생 여부에 따른 재무구조 변화가 주요 모니터링 요인으로 작용할 전망"이라고 설명했다. 

 

김소윤 기자 syoon133@etomato.com