[뉴스토마토 홍연·신태현 기자] 강남 3구와 용산 등 서울 핵심 지역 아파트 가격이 하락 전환이 추세적 하락 신호탄인지, 일시적인 현상인지 의견이 분분합니다. 특히 5월9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물 출회까지 변수로 떠오르면서 시장의 향방을 둘러싼 불확실성이 커지는 모습입니다.
본지가 부동산 전문가 5명을 대상으로 조사한 결과, 양도세 중과 유예 종료 이후 서울 매매가격은 보합에서 3% 상승까지 전망이 엇갈렸지만 전반적으로는 보합 또는 소폭 상승 전망이 우세했습니다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 보합을 예상했고, 송승현 도시와경제 대표는 3% 상승을 전망했습니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원과 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 각각 1% 상승을 예상했습니다. 이동현 하나은행 부동산수석전문위원은 1% 하락을 내다봤습니다.
강남 3구와 용산에서 시작된 가격 하방 흐름이 서울 전체의 추세적 하락으로 이어질 가능성은 크지 않다는 분석이 우세합니다. 다만 거래 감소와 매물 잠김이 맞물리면서 시장이 장기간 정체되는 관망 국면은 이어질 가능성이 높습니다. 양도세 중과 부활 이후 서울 부동산 시장은 가격은 버티되 거래는 위축되는 흐름이 당분간 지속될 것이라는 전망입니다.
지방 매매시장은 전망 차이가 더 컸습니다. 송 대표는 3% 상승을 예상한 반면 이동현 위원은 3% 하락을 전망해 가장 큰 온도차를 보였습니다. 김 소장과 이 연구위원, 함 랩장은 보합 수준을 내다봤습니다.
서울 전·월세 시장은 상승 전망이 압도적이었습니다. 김 소장·송 대표·이 위원은 모두 3% 상승을 예상했고, 이 연구위원과 함 랩장도 1% 상승을 전망해 전문가 전원이 임대료 상승을 예상했습니다. 입주 물량 감소와 월세 전환 등 구조적 공급 부족이 지속될 것이라는 판단이 반영된 결과입니다.
(그래픽=뉴스토마토)
서울 시내 한 부동산에 급매물 안내문이 붙어 있다. (사진=뉴시스)
추세적 하락 이어질 가능성 낮아…내 집 마련은 '선별적 접근'
전문가들은 현재 강남 3구와 용산에서 나타난 가격 조정이 서울 전체의 추세적 하락으로 이어질 가능성은 제한적이라고 보고 있습니다. 이은형 연구위원은 “단기 지표가 꺾였다고 해서 장기 하락으로 단정하기는 어렵다”며 “규제가 강하게 들어오면 해당 지역은 관망세가 나타나지만 시간이 지나면 다시 안정되는 경우가 많다”고 말했습니다. 그러면서 “서울은 수요 기반이 탄탄한 시장”이라고 강조했습니다.
가격보다 더 뚜렷한 변화는 거래 위축입니다. 이동현 위원은 “서울·수도권은 거래량 감소로 보합 내지 약보합 흐름이 예상된다”며 “매수자는 추가 하락을 기다리고 매도자는 세 부담 때문에 버티는 상황이어서 관망세가 짙다”고 분석했습니다. 매수·매도 모두 움직이지 않는 ‘눈치 장세’가 형성되고 있다는 것입니다.
이 같은 관망세는 양도세 중과 유예 종료 이후 더욱 심화할 가능성이 높습니다. 송승현 대표는 “유예 종료 이전에는 절세 목적의 급매물이 나오겠지만 이후에는 매물 잠김 현상이 나타날 것”이라며 “세 부담 때문에 매도 대신 보유나 증여를 선택하는 경우가 늘어 시장 유통 물량이 줄어들 것”이라고 말했습니다.
매물이 줄어들면 가격이 크게 떨어지기보다는 버티는 양상이 나타날 것이라는 전망이 우세합니다. 김인만 소장은 “5월 이후 한강벨트 지역은 매물도 줄고 매수도 위축돼 거래가 거의 사라질 가능성이 있다”며 “가격 급락보다는 보합 흐름 속 거래 실종에 가까운 시장이 될 것”이라고 말했습니다.
임대차 시장의 상승세 역시 매매가격 하락을 제한하는 요인으로 꼽힙니다. 김 소장은 “입주 물량 감소와 대출 규제로 전세와 월세 모두 강세가 예상된다”고 했고, 송승현 대표도 “양도세 중과 유예 종료 이후 시장 유통 물량은 급감하고 이는 가격 하방 경직성을 지지할 것”이라고 설명했습니다. 이동현 위원 역시 “신규 입주 감소와 월세화로 수요 초과 현상을 보이면서 전국 기준 3% 이상의 강세가 예상된다”라고 전망했습니다.
분양시장 역시 입지에 따른 양극화가 심화될 전망입니다. 이동현 위원은 “가격경쟁력이 있는 강남권이나 한강벨트 단지는 강세가 예상되지만 외곽이나 지방은 청약 미달 가능성이 있다”고 말했습니다. 이은형 연구위원도 “서울은 완판 가능성이 높지만 그 외 지역은 단지별로 차이가 클 것”이라고 평가했습니다.
다주택자의 대응 전략에 대해서는 ‘선별 매도 또는 증여’라는 현실적 조언이 이어졌습니다. 송승현 대표는 “보유 가치가 낮은 비핵심 자산은 유예기간 내 처분하는 것이 유리할 수 있다”고 했고, 이동현 위원은 “거주용과 투자용을 구분해 상승 가능성이 낮은 주택은 매각을 검토해야 한다”고 말했습니다. 이은형 연구위원은 “서울 주택의 장기 가격 방향성에 대한 시장 신뢰가 여전한 만큼 급매보다는 가족 간 증여를 선택하는 경우도 늘 수 있다”고 분석했습니다. 함영진 랩장은 “증여가 여의치 않거나 70~80세 이상 고령자, 현금흐름이 제한적인 은퇴자의 경우 똘똘한 한 채를 제외한 주택은 일부 매각이 바람직할 수 있다”고 덧붙였습니다.
한편 실수요자의 내 집 마련 전략은 자금 여력과 상황에 맞춘 선별적 접근이 필요하다는 조언이 나옵니다. 송승현 대표는 “전세가격 상승이 장기적으로 매매가격을 떠받치는 요인이 될 수 있는 만큼 자금 여력이 된다면 저평가된 급매물이나 입지가 우수한 신축 단지를 공략해야 한다”고 말했습니다. 반면 이동현 위원은 “당장 서두르기보다는 경·공매나 시세보다 저렴한 매물을 중심으로 기회를 탐색하는 것이 바람직하다”며 “가격 메리트가 크지 않은 비아파트 상품은 신중하게 접근해야 한다”고 조언했습니다. 함영진 랩장도 “자금 여력이 충분하지 않은 무주택자라면 서울 핵심지보다는 중저가 지역이나 공공분양 물량을 활용하는 방안을 검토할 수 있다”고 덧붙였습니다.
홍연·신태현 기자 hongyeon1224@etomato.com