[뉴스토마토 박진아기자] 최근 매매가 대비 전세가 비율 상승이 주택 매매가 상승 신호로 보기는 어려우나 매매시장 자체 요인의 변화로 작용해 가격이 상승할 가능성은 있다는 분석이 나왔다.
한국개발연구원(KDI)은 7일 '2012년 4분기 부동산시장 모니터링' 보고서를 통해 "최근 매매가는 안정 내지 하락세를 보이는데 비해 전세가는 상승해 매매가 대비 전세가 비율이 높아지고 있다"며 이 같이 밝혔다.
매매가 대비 전세가 비율이 높아지면 임대수요가 매매수요로 전환돼 매매가격이 상승할 수 있다. 이는 매매가와 전세가 간의 차이가 줄어들면 주택 구매 수요가 증가할 수 있기 때문이다.
그러나 KDI는 "이론적·경험적 근거로 볼 때 일정 수치를 넘어서는 매매가 대비 전세가 비율이 매매가 상승으로 직결되는 것은 전망하기 어렵다"고 주장했다.
이론적으로 전세가는 주로 현재의 주택시장 상황을 반영하고, 매매가는 현재 시장 뿐만 아니라 미래시장에 대한 기대치까지 반영하므로, 전세가와 매매가의 결정 요인은 다르기 때문이다.
경험적으로도 전세가와 매매가 사이에 뚜렷한 인과관계가 없다는 주장이 일반적이다.
하지만 KDI는 주택 매매가 및 전세가 상호 간 영향 관계를 분석한 결과, 최근 매매가 대비 전세가 비율 상승이 주택 매매가 상승 신호라고 보기는 어렵지만 매매시장 자체 요인의 변화로 가격이 상승할 가능성은 있다고 판단했다.
KDI는 "교차상관관계 분석 결과, 전국 전세가는 매매가에 비해 1개월 후행하는 반면, 서울과 6개 광역시 전세가는 매매가와 시차없이 동행하는 것으로 나타났다"며 "두 변수는 모든 지역에서 같은 방향(+)으로 움직였다고 볼 수 있다"고 설명했다.
아울러 KDI는 지난해 4분기 부동산 매매 시장에 대해 9.10 부동산 대책 이후 취득세 인하 효과로 주택 매매시장거래량은 3분기 이래 약 한달 간 증가세를 보였으나, 이후 거래량은 다시 부진한 모습을 나타냈다고 분석했다.
임대시장은 임대차 시장의 매물 품귀현상으로 서울, 수도권 및 지방 시장에서 전세가 상승이 지속됐다. 또 분양 시장은 서울 및 경기 지역이 부진을 면치 못하고 있으며, 지방 분양시장 경기도 점차 둔화되는 모습을 보였다.
경매시장은 작년에 양극화 현상이 두드러졌으며, 강세를 보인 수익형 부동산에 비해 주거용 부동산은 약세 현상을 보였다.
KDI는 또 "소형 주택에 대한 수요 증가로 도시형생활주택의 공급이 큰 폭으로 증가했으나, 원룸형에 편중된 공급양상이 나타났다"며 "편중된 유형의 도시형생활주택 공급 요인을 개선하고 가족단위 거주 수요를 충족하는 공급을 유도할 필요가 있다"고 지적했다.