[뉴스토마토 방서후기자] 서울시가 강남4구 전세난에 대비하기 위해 대책 마련에 나섰지만 실효성에는 의문이 제기 되고 있다.

 

지난 24일 시는 ▲재건축사업 모니터링 체계 구축 ▲수급상황을 고려한 이주시기 분산 ▲이주지원을 위한 정보제공 ▲임대주택 조기 공급 등의 내용을 골자로 하는 '강남4구 재건축 집중 전세난 4대 대응책'을 발표했다.

 

강남 개포지구, 강동 고덕지구, 서초 신반포지구 등 주요 재건축 사업장이 몰린 강남4구에서 연말 관리처분계획인가를 거쳐 내년부터 본격적인 이주에 들어갈 것으로 추산되는 규모는 약 2만4000여 가구다. 여기에 정비사업 외 이주물량까지 감안하면 총 2만9000여 가구의 대거 이주가 예상된다는 분석에서다.

 

특히 재건축사업 추진 모니터링과 관련해 시는 관리처분인가 이전 선이주를 진행하는 재건축 조합에 최소 조합장 해임, 사업시행인가 취소까지 강행할 방침이다.

 

하지만 현 도정법에서는 관리처분인가 후 수립된 이주 계획에 따라 이주를 하도록 이미 명시돼 있다. 일부 사업장에서 사업 추진 속도를 높이기 위해 선이주를 단행한 것을 애초에 잡지 못하고 뒤늦은 조치를 내린 셈이다. 다음달 관리처분인가 신청을 앞둔 6600가구 규모의 가락시영은 이미 대부분의 주민이 이주를 완료한 상태다.

 

윤지해 부동산114 선임연구원은 "한꺼번에 많은 물량이 이주하게 되는 개포지구와 고덕지구의 경우 이주시기가 분산되면 전세난이 어느 정도 완화되는 효과가 있을 것"이라며 "다만 조합원들의 추가분담금이나 수익성이 확정되지 않은 관리처분인가 이전 단계에서 선이주를 하는 자체가 비정상적인 것인데, 원칙대로 해야하는 사항을 공지한 것에 불과하다"고 말했다.

 

세입자들의 주거 지원을 위해 전월세 공급 물량를 최대로 확보하겠다는 사안도 부실하다는 지적이다. 시는 하반기 공급이 예정된 약 9000가구의 임대주택을 조기에 공급하는 것과 더불어, 강남4구 내 매입임대와 전세임대 등 신규임대주택도 추가로 확보하겠다는 계획이다.

 

하지만 올해 1월부터 5월까지 강남4구에서는 매입임대주택 공급을 위한 다가구와 다세대주택이 단 한 채도 매입되지 않았다. 지난해 역시 386가구만이 매입되며 서울 전체 다가구·다세대 매입 물량인 5910가구의 6% 수준에 그쳤다. 반면, 강북구와 도봉구, 은평구, 강서구 등이 3399가구로 60% 이상을 차지했다.

 

즉, 올 하반기 공급되는 9000가구 중 절반 이상을 차지하는 매입임대주택 역시 강남4구 이외 지역의 물량일 공산이 크다. 이는 정비구역 거주자의 70%가 해당구 또는 인접구로 이주할 것이라는 시의 수요 예측과도 어긋나는 셈이다.

 

따라서 시가 주민들의 원활한 이주를 지원하기 위해 강남4구와 인접구의 저렴한 다가구, 다세대주택 정보를 제공하겠다는 대책도 덩달아 효과가 의심되는 대목이다.

 

애초부터 강남4구 일대 기존주택 매입 실적이 저조한 이유는 시가 제시하는 매입단가가 시세에 부합하지 않아서다.

 

지난해 시가 매입한 다가구·다세대주택의 호당 평균 매입액은 1억6800만원 수준으로 다세대주택 평균 매매가격이 2억8000만원을 호가하는 강남4구의 경우 매입임대의 대상에서 제외될 수밖에 없다.

 

전셋값 역시 1억7000만원 정도로 형성돼 있어 보증금 1억원을 가진 세입자가 들어가기를 원하거나 들어갈 만한 주택을 인근에서 구하기가 쉽지 않다. 강남4구 정비구역 거주자 가운데 세입자는 60~80%, 평균 보증금은 1억~1억3000만원으로 집계됐다.

 

윤지해 연구원은 "강남4구 재건축 지구에 살고 있는 사람들 대부분이 세입자고, 주변 아파트는 전세시세가 거의 3배이상 높기 때문에 자연히 빌라나 다가구주택을 구해야 할텐데 이런 주택들은 가격의 개별성이 강한데다, 그나마도 강남권에는 저렴한 집이 드물기 때문에 어려울 수 있다"고 지적했다.