수도권 도심 재개발 재건축 아파트에 관심이 집중되고 있다. 대부분 대형 브랜드 아파트인데다 도로편의시설이 잘 갖춰져 있어 투자성으로 보나 주거 측면에서도 유리하기 때문이다. 특히, 강남의 경우 올해 공급되는 재건축 아파트 분양의  90%가 10월부터 연말까지 집중돼 소위 '분양대전'이 예상될 정도다. 전문가들은 재건축 아파트에 투자할 때 분양권과 입주권을 혼동할 수 있다며 주의할 필요가 있다고 조언한다. 

 

 

재개발 재건축 아파트에 투자하는 방법은 두 가지다. 첫번째는 재개발 또는 재건축이 진행되는 낡은 아파트를 사서 공사가 완료된 후 입주하는 것이다. 두 번째는 재건축 사업의 마무리 단계에 속하는 일반분양 시점에 청약을 통해 당첨된 후 새 아파트가 준공되면 입주하는 것이다. 두 가지 모두 새 아파트를 소유하고 입주할 수 있는 권리를 얻는 것이지만, 전자는 ‘조합원 입주권’이고 후자는 ‘분양권’으로 불린다. 입주권은 노후 아파트가 관리처분인가를 받게 되는 시점부터 조합원들이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 얻게 되는 데 반해 분양권은 일반분양에 청약하여 당첨된 후 계약을 체결해야 권리를 인정받는다는 차이가 있다. 

 

재건축 사업의 특성상 조합원들이 먼저 가져가고 남은 물량을 일반분양을 통해 비조합원인 청약자들에게 공급하기 때문에 일반분양 단계에서 좋은 조건의 아파트는 많이 남지 않는다.따라서 좋은 동, 좋은 층의 아파트에서 살고 싶다면 조합원 입주권을 사는 게 좋다. 가격 측면에서도 조합원 입주권을 매입하는 것이 유리한 편이다. 지금까지는 기존 아파트의 가격과 추가분담금을 더해 조합원 입주권의 가치가 결정됐다. 여기에 일반분양을 통해 부족한 사업비용을 충당하는 구조이다 보니 단위당 가격은 일반분양의 경우 더 높았다. 

 

 

그러나 요즘에는 조합원 입주권에 관심을 가지던 투자자들이 일반분양에 눈을 돌리고 있다. 조합원 입주권과 분양권의 세금 차이가 크기 때문이다. 조합원 입주권은 세법상 주택으로 인정되고, 분양권은 그렇지 않다. 조합원 입주권은 세법상 주택이다. 다주택자가 주택 수를 따질 때도 주택 수에 포함된다. 반면 분양권은 계약 이후부터 등기 전까지는 분양권으로 따로 취급된다. 다시 말해 새 아파트가 준공된 후 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마쳐야 완전한 주택이 된다는 얘기다.

 

예를 들어 현재 주택 1채를 소유한 사람이 재건축 조합원 입주권을 사게 되면 2주택자가 된다. 일시적 2주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 기존 주택을 3년 이내에 팔아야만 한다. 반면, 동일한 1주택자가 청약을 통해 분양권을 갖게 될 경우 큰 변동이 없다. 기존 주택을 팔 때, 보유 요건만 갖춘다면, 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주택 1채와 분양권을 소유하고 있다면, 새 아파트가 준공되고 등기를 마친 뒤에야 분양권이 주택 수로 산정되며, 2주택자가 되기 때문이다. 이때부터 일시적 2주택자가 되고, 이후 3년 안에만 기존 주택을 처분하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으므로, 사실상 청약을 통해 분양권을 획득한 후 새아파트 공사 기간 3년과 등기 후 3년을 더해 대략 6년 안에만 기존 주택을 팔면 일시적 2주택자로서 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 셈이다. 

 

취득세 적용 기준도 다르다. 조합원 입주권은 주택으로서 매입 즉시 취득세를 내지만 분양권 취득세는 등기할 때 낸다. 즉 청약을 통해 분양권을 획득하거나 전매하는 분양권을 살 경우 새 아파트 완공 전에 팔면, 취득세는 내지 않고 양도세만 내면 된다. 반면, 조합원 입주권 취득세는 토지분에 해당하는 4.6% 세율이 적용돼 일반주택보다 취득세율이 높다. 분양권 취득세는 일반주택과 마찬가지로 분양가격과 전용면적에 따라 1.1~3.5%의 세율이 적용된다.

 

 

길어진 재건축 사업 기간도 조합권 투자자에게 불리한 요인이다. 김규정 NH투자증권 연구원은 "사업이 지연될 경우 추가분담금이 늘어날 경우 조합분담금이 예상보다 늘어날 수 있고 재건축 사업 기간도 4~5년 정도 시간이 소요되므로 예전만큼의 가치를 기대하기 어려워졌다"고 설명했다.

투자금 측면에서도 입주권을 매입하려면 목돈이 한꺼번에 들어가는데 일반 분양은 계약금과 중도금, 잔금을 나눠서 낼 수 있고 중도금은 집단대출로 해결할 수 있다. 굳이 조합권을 고집할 이유가 없어진 것이다. 윤지혜 부동산114 리서치센터 선임연구원은 "재건축 아파트 투자시 조합원 입주권은 미분양이 없고 시장이 좋을 때는 수익이 크다"면서도 "사업 초기부터 10년 정도 걸리는 데다 리스크가 큰 만큼 섣불리 투자할 대상은 아니다"고 조언했다.

 

명정선 기자 cecilia1023@etomato.com