[뉴스토마토 김용현 기자] 주택 시장의 판이 달라졌다. 강남을 중심으로 분양 시장을 묶는 11.3부동산대책이 시장을 죄고 있고, 공급과잉 우려는 매매 심리를 위축시키고 있다.
가계부채 대책의 후속 조치와 금리인상은 '돈맥경화'마저 우려하게 하고 있다. 정부는 정초부터 대표적 서민 대출상품인 디딤돌대출 금리 0.15~0.25%p 인상을 발표했으며, 시중은행 주택담보대출 금리는 연 4%를 돌파할 기세다. 집단대출 잔금에 대한 여신심사가이드라인 적용과 디딤돌대출 DTI 기준 축소, 총체적상환능력심사(DSR) 도입 등 각종 대출규제가 동시다발적으로 시행, 주택 매매시장에 악재로 작용하고 있다.
지난해 전국 주택 시장을 이끌었던 서울은 이미 약세에 접어들었다. 특히 대장주격인 재건축 아파트의 하락세가 두드러진다. 강남3구의 아파트값은 최근 8주간 연속 하락, 평균 0.32% 떨어졌다. 서울 평균 아파트값은 힘겹게 보합을 지켰다. 지방에서는 현 정부 집권 이후 최고의 호황을 누리던 대구가 내리막을 탔다.
주택시장이 올들어 하락장으로 돌변하며 투자자들 역시 갈피를 잡는데 어려움을 호소하고 있다. 부동산 침체기 진입로에서 전문가는 어떤 전망과 투자 포인트를 잡고 있는지 오은석 다다그룹 대표를 만나봤다.
- 정유년 시작부터 주택시장이 불안하다. 올해 전망은.
국내외 정치·경제적 불확실성이 확대되고 있고, 청약 1순위·재당첨 제한, 총부채원리금상환비율(DSR) 등이 적용된 후 관망세가 짙어지면서 거래량도 줄어들고 있다. 매매가격 상승폭 역시 감소하고 있다.
올해의 가장 큰 핵심 키워드는 '공급물량'으로 본다. 지난 2008년 이후 국내외 경제상황과 내수시장이 그 이전보다 좋지 않았지만 물량의 부족으로 인해 지방에 이어 수도권까지 매매가격이 상승했다. 올해 역시 아직까지 물량이 해소되지 않는 지역은 소폭 상승세를 이어갈 것으로 보이며, 공급물량이 연평균 물량에 비해 많은 지역은 가격이 하락할 것으로 예상하고 있다. 따라서 선별적 접근이 필요한 시점이다.
매수심리를 크게 좌우하는 기준금리 인상 가능성도 주택구입에 대한 수요를 크게 줄일 수 잇다. 그동안 역대 최저금리가 계속되면서 주택구입 시 수요자들의 부담이 덜했지만, 미국발 금리인상 등 국내 기준금리 인상을 압박하는 요인들이 많은 상황이다. 여기에 지난해 하반기 이후 이를 의식한 국내 시중은행들이 주택담보대출 금리를 올리고 있는 것도 매수심리 위축을 부추기고 있다.
청약시장 경쟁률 약화 및 1순위 자격 요건 강화도 부정적인 요인으로 작용할 전망이다. 최근 2~3년 동안 국내 주택시장은 청약시장이 주도했다고 해도 과언이 아닐 정도로 그에 대한 의존도가 높았다. 특히, 젊은 층은 물론 중장년층까지 새아파트에 대한 선호도가 높아지면서 인기를 끌었다.
하지만 올해는 정부가 규제 강화 기조를 이어갈 것으로 예상되는 가운데, 인기 지역을 중심으로 청약 1순위에 대한 요건이 강화된 만큼 청약시장 호황에 대한 기대가 낮아지고 있다.
- 선행 시장인 경매시장도 밝지만은 않는 것 같다.
지역에 따라 차이는 있겠지만 앞으로 2~3년 동안은 아파트의 공급물량이 많은 편이다. 입주시기가 몰려 있는 지역은 가격 조정이 불가피하며, 매매가격뿐만 아니라 전세가격에도 악영향을 미칠 가능성이 높다.
입주 후에 추가적인 입주물량이 이어지지 않는다면 가격이 차츰 안정화되겠지만 많은 입주물량이 예정되어 있는 지역은 악성미분양으로 남을 가능성도 배제할 수 없다. 주변 재고아파트의 가격 하락까지 주도할 수 있다.
채무를 감당하지 못하는 부동산이 경매시장에 유입되면서 해가 갈수록 경매시장은 저렴한 가격으로 부동산을 낙찰 받고자 하는 이들로 성황을 이룰 가능성이 높다.
다만, 지난해 주택가격 상승세에 따른 경매시장으로의 유입 물건 급감이 경매시장 인기를 이끌었던 만큼, 올해는 주택시장 가격 약세에 따른 물건 과잉에 따른 낙찰가율 하락은 불가피할 것으로 예상된다.
- 경매 투자자들은 어떤 투자에 나서야 하나.
입주물량이 쏟아지는 시점에는 매매가격 하락에 대한 리스크가 있기 때문에 공격적인 입찰을 자제해야 한다. 따라서 이 시점에는 모니터링을 하면서 시장 상황을 예의주시하는 것이 좋다.
반면 입주 후에 추가적인 물량이 예정돼 있지 않는 지역은 가격 하락이 멈추고 보합세를 나타낼 것이다. 이런 지역은 저렴하게 부동산을 낙찰 받을 수 있을뿐만 아니라 추가적인 가격 하락에 대한 리스크가 상대적으로 적어 낙찰가 이하로 매매가격이 하락할 가능성이 크지 않다. 오히려 시간이 지나면서 수급이 맞춰지고 조정됐던 가격도 회복되기 때문에 선점의 효과를 얻기 위해서는 적극적인 입찰이 필요하다.
앞으로 2~3년 동안은 이런 시장이 국지적으로 나타날 가능성이 높기 때문에 경매를 준비하면서 시장상황의 변화에 따라 지역을 선별해 접근해야 한다. 경매의 기본이라 할 수 있는 철저한 임장이 더욱 중요하며, 고가낙찰을 피하기 위한 사전 입찰금액 확정이 필수적이라 할 수 있다.
- 다양한 재테크 서적을 통해 독자들과 만나는 것으로 알고 있다.
월급만으로 생활하기에 빡빡한 요즘, 월급 이외에 일을 하는 이른바 투잡(TOW JOB)족이 증가하고 있다. 투잡에 대한 관심, 그리고 재테크에 대한 관심이 늘면서 자연스럽게 부동산으로 투잡하는 이들도 많아지고 있다.
일례로 지난해 10월 치러진 제27회 공인중개사 자격시험에는 전년보다 4만명이나 늘어난 19만1508명이 응시했다. 특히, 10대 응시생이 4배 가까이 증가했고, 20대 응시생도 57%나 늘어나는 모습을 보였다. 중년들의 고시라는 말이 무색하게 청년들의 관심이 높았다. 이들은 중 직접 중개현장으로 뛰어드는 사람은 그리 많지 않다.
그렇다면 이 젊은이들은 왜 부동산을 공부할까? 경제적 자유를 찾아서다. 월급만으로는 얻을 수 없다는 자유, 때문에 월세 수입만으로도 부족함이 없는 삶을 원하기 때문일거다.
이런 부분을 고려해 이들에게 도움이 되고자 '직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다'는 책을 최근 내놓기도 했다. 평범한 우리 이웃인 직장인, 주부 등 12명이 소액으로 부동산재테크를 하면서 여유로운 생활과 노후를 위해 고군분투하는 과정을 고스란히 담았다.
이 책의 인세는 모두 소외된 이웃을 위해 기부할 예정이다. 경제적 자유뿐만 아니라 나눔을 꿈꾸는 이들이 자신의 경험을 공유함하고 함께 부자가 되었으면 하는 바람으로 참여했다.
오은석 다다그룹 대표는 다양한 저술 활동과 강연 등을 통해 그동안 자신이 쌓아온 경매 노하우를 전달하고 있다. 사진/다다그룹
- 직장인들이 꿈꾸는 경제적 자유, 가능한 얘기인가.
상승장이 있으면 하락장이 있고, 하락장이 있으면 다시 상승장이 도래한다.
20년 동안 실전투자를 하면서 가장 큰 수익을 얻은 물건 역시 하락장에 경매로 낙찰을 받아 상승장에 매도를 한 부동산이었다.
하락장에는 사람들이 부동산 시장을 관망하지 적극적으로 투자에 임하지 않는다. 따라서 경쟁률은 낮고 부동산 선택의 폭은 넓어진다. 하락장이 시작될 때 바로 공격적으로 입찰하는 것은 추가 하락에 대한 리스크가 존재한다. 시장을 모니터링하면서 하락장이 보합으로 변하는 시점이 가장 골드 타임이다. 그리고 올해와 내년 사이에 그 골드 타임이 다가올 것으로 예상하고 있다.
- 가장 인상 깊은 투자 사례를 소개해달라.
지난해 8529만원에 인천 간석동의 빌라를 낙찰받은 분이 있다. 이 집에 대한 대출로 6200만원을 받았고, 월세보증금으로 2000만원을 수령해 실투자금으로 486만원을 썼다. 대출이자가 연 242만원 나갔지만 연 월세수익이 480만원이다. 1년 뒤 이 집을 팔고 세후 수익으로 1283만원을 얻었다. 평범한 직장인이자 30대 주부인 2년차 투자자인 이 분은 지난 2년간 빌라와 아파트 10채를 매입했다.
또 다른 분은 지난 2014년 인천 계양구의 빌라는 낙찰받았다. 법원을 들락거린지 8개월 만의 일이다. 1억700만원에 낙찰받아 리모델링과 부대비용으로 총 540만원을 들였다. 임대보증금 2000만원, 대출 9600만원으로 1억1600만원을 조달했다. 내돈 한푼 안들어가는 플러스피 투자를 한 것이다. 46만원의 월세를 받아 대출이자 36만원을 내고도 10만원 남는다. 그는 직장을 그만두고 현재 전업 경매투자자로 활동하고 있다.
김용현 기자 blind28@etomato.com