경매시장에서 상가가 주목받고 있다. 저금리가 지속되며 수익형 부동산에 대한 관심이 더욱 높아진데다, 권리금 부담과 명도 진행 과정에서 비교적 자유롭기 때문이다.

 

1일 두인경매에 따르면 수도권 상가 경매 낙찰가율이 지난달 기준 70.04%를 나타내며 올해 들어 처음으로 70% 선을 돌파했다. 올해에만 기준금리가 두 차례 인하하며 상가를 비롯한 수익형 부동산에 대한 투자 여건이 개선됐다. 거기에 지난 5월 권리금 보호 규정을 담은 상가임대차보호법 개정안이 국회를 통과하면서 경매 상가의 경쟁력이 높아졌다.

 

지난달 25일 서울 강남구 논현동에 소재한 한 점포 입찰에는 응찰자가 11명이 몰리며 낙찰가율 94.36%를 기록했다. 경기 김포시 사우동에서는 지난달 2일 경매 입찰에 부쳐진 점포에 입찰서 14건이 접수돼 감정가보다도 약 10% 높은 가격에 새 주인을 찾았다.

 

개정안은 기존 상가 임차인이 계약 종료 3개월 전부터 새로운 임차인으로 하여금 권리금을 회수하는 행위를 임대인이 방해하지 못하도록 하고 있다. 하지만 경매로 상가를 매입할 경우에는 해당되지 않으며, 건물주가 바뀌어도 보증금 액수와 상관없이 5년 계약 갱신 요구권이 보장된다는 조항 역시 경매와는 무관하다.

 

상가는 투자 금액이 크기 때문에 대부분 선순위 근저당이 잡혀있어 경매로 건물주가 바뀌면 임차인과 관련된 후순위 권리는 모두 소멸, 임차인이 대항력을 유지하기 어려워지기 때문이다.

 

상가 임차인의 대항력은 선순위 근저당보다 먼저 임대차계약을 하고 사업자 등록을 해야만 인정된다. 실제로 지난해 낙찰된 전국 근린상가 중 약 10%만이 임차인 권리가 1순위인 것으로 집계됐다.

 

양창호 미소옥션 대표는 "권리금은 임차인들끼리 주고받는 것이기 때문에 낙찰자가 인수하지 않는다"며 "대항력 있는 임차인이 권리금 회수에 대한 권리를 주장할 수는 있지만 대다수의 상가는 금융기관 대출을 끼고 있어 대항력을 인정받기 어려울 것"이라고 말했다.

 

그러면서 그는 "기존 점포에 비싼 임대료와 권리금을 지불하던 임차인들이 경매로 점포를 직접 낙찰받아 운영하려는 수요도 기대할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

 

 

방서후 기자 zooc604@etomato.com