[뉴스토마토 김보선기자] #. 40대 후반의 직장인 A씨는 전세에 거주하면서 6억원의 아파트를  매입해 보증금 1억원, 월세 150만원에 임대를 주고 있다. 은퇴 후엔 임대사업 규모를 키우기 위해 추가로 아파트 매입을 고려하고 있다.

 

A씨처럼 주택임대로 소득을 충당하는 이들은 세금 문제를 충분히 살펴봐야 한다. 특히 임대소득자에게 주어진 비과세 혜택이 내년이면 종결돼 상황에 따른 대처가 필요한 시기다. 월세 금액을 올리려는 욕심에 덜컥 세금이 커지는 과오는 막아야 하기 때문이다.

 

김인숙 NH투자증권 세무사는 "주택임대소득으로 인해 내는 세금은 크게 보유 주택수, 비과세 혜택, 증여로 인해 달라질 수 있다"고 조언했다.

 

 

 

주택임대만으로 소득을 올리는 경우 가장 먼저 주택 수를 고려해야 한다. 기획재정부에 따르면, 부부가 주택 한 채(부부 합산)를 소유하고 있고, 주택의 기준시가가 9억원 이하일 경우 주택임대소득이 얼마인지에 관계없이 비과세다.

 

기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 소유하고 있거나, 2주택 이상을 소유한 경우 세금을 내게 된다. 그런데 오는 2018년까지는 9억원 이상의 주택을 소유하거나, 보유 주택이 2채 이상이더라도 주택임대소득이 2000만원 이하라면 비과세 받을 수 있도록 하는 내용의 세제혜택을 연장했다.

 

때문에 2019년부터는 과세 기준에 민감해져야 한다. 우선 주택임대소득이 2000만원 이하라면 주택임소득에서 필요경비로 60%를 공제하고, 주택임대소득 이외에 다른 소득이 2000만원 이하라면 추가로 400만원을 공제해준다. 이렇게 공제한 후에 15.4% 분리과세하게 된다. 예를들어 1년에 주택임대소득만 2000만원인 B씨의 경우 필요경비 60%인 1200만원과 추가 400만원을 공제한 후 400만원에 대해 15.4%를 적용하게 된다. 이 경우 B씨가 내야하는 세금은 61만6000원이다.

 

주택임대소득이 2000만원을 초과할 경우에는 종합소득세율이 적용돼 최대 44%의 세금을 물어야 하기 때문에 부담이 커진다. 종합소득세율은 2000만원을 초과하는 금융소득을 근로소득, 사업소득 등 다른 소득과 합산해 6.6~41.8%까지 누진세율과 과세하는 걸 말한다.

 

직장인 A씨의 경우 현재는 부부합산 9억원 이하의 주택 1채만 보유했기 때문에 임대소득에 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 아파트 1채를 추가로 매수할 경우에는 연 소득이 2000만원이 넘지 않는지 충분히 따져봐야 하는 것이다.

 

전세보증금만 받는 경우, 3주택 이상을 보유하고 전세보증금 합계가 3억원을 초과할 경우 간주임대료에 대해 과세를 한다. 간주임대료란 전세, 반전세 세입자에게 받은 보증금을 임대소득으로 환산한 것을 말한다. 전세보증금 합계 3억원은 기준시가를 의미하며, 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택은 주택 수에서 제외된다.

 

 

연간 주택임대소득이 2000만원을 넘더라도 소득을 분산한다면 세금을 아낄 수 있다. 우선 근로소득 등 다른 소득이 많은 경우라면 주택임대소득을 2000만원 이하로 조정하는 게 좋다.

 

부부의 경우, 증여를 활용해 누진세율에 따른 소득세 부담을 피할 수도 있다. 김인숙 세무사는 "한 사람의 주택임대소득이 2000만원을 초과하는 경우 배우자에게 아파트의 일정 지분을 증여해 주택임대소득을 각각 2000만원 이하가 되게 분산하는 게 좋다"고 말했다. 그는 "배우자에게 증여하면 10년간 6억원까지는 증여세가 면제된다"고 덧붙였다. 다만 증여 등기를 할 때 취득세 4%가 발생한다는 점은 기억해야 한다.

 

김보선 기자 kbs7262@etomato.com