지난 8월2일 정부는 강력한 부동산투기억제대책을 발표했다. 과연 이 대책은 실효를 거둘 수 있을까. 문재인 대통령은 지난 17일 취임 100일 기자회견에서 “부동산 가격이 또 오를 기미가 있으면 강력한 추가대책을 갖고 있다”고 밝힌 바 있다. 가격억제와 함께 공급확대 대책이 뒷받침되지 않으면 실효를 거두기 어렵다는 사실은 이미 부동산대책의 역사가 증명해주고 있다. 8월9일 국가미래연구원 스튜디오에서 관련 좌담회가 진행됐다. 좌담에는 황희만 전 MBC 부사장의 사회로 권대중 명지대 부동산대학원 교수(대한부동산학회 회장)가 참석했다. <편집자>

 

 

-황희만: 정부에서 아파트 가격이 잡히지 않으니까 다시 한 번 대책을 내놓았는데 앞으로 부동산시장 동향은 어떻게 보나.

 

▲권대중: 이번 부동산 대책은 자유시장경제 체제보다는 계획경제에 조금 가까운 그런 부동산 정책을 내놓지 않았나 생각이 든다. 우선 우리가 강남지역에 왜 부동산 가격이 올라갔고, 국토부가 왜 서울 강남을 타겟으로 해서, 또 수도권과 지방 일부 지역을 타겟으로 해서 강도 높은 규제정책을 내놓았는지 알아볼 필요가 있다.

 

대체로 8.2대책이 나오기 전에는 대부분의 전문가들이 강남 4구 정도가 투기과열지구로 지정될 것으로 보았는데, 서울 전역이 투기과열 지역으로 지정됐고, 그리고 용산구나 성동구나 심지어 북부의 노원구까지도 투기 지역으로 여러 개의 지역을 지정했다. 경기도에는 성남시나 하남시 등 7군데를 조정대상지역으로 지정했다. 그 지역 속에서 조정 대상 구역까지도 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과세가 적용된다는 점이 가장 강력하고 큰 규제내용이다.

 

-황희만: 투기지역, 투기과열지역, 투기 조정 지역은 어떤 차이점들이 있나.

 

▲권대중 : 일단은 조정 대상 지역은 아파트를 매매 하는 경우에 1가구 3주택이나 2주택에 대해서 중과세가 있다. 청약 조정 대상 구역이기 때문에 청약 가점제를 적용해서 분양 받기가 어려워진다. 투기과열지구는 국토교통부장관이 지정을 하는 건데 이 지역은 두 가지이다. 대출규제와 정규사업규제가 있다. 대출을 받을 경우에 DTI, LTV를 10%씩 낮춰서 적용받아야 하고, 정규사업과 관련해서 재건축, 재개발 특히 재건축 사업에서 지위양도금지가 있다. 조합인가를 받고 난 이후에는 매매를 할 수가 없다. 매매를 하게 되면 현금이 청산되고 만다. 만약에 새로운 주택을 구입하게 되면 5년 동안 재당첨 금지에 해당되고, 투기지역은 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과세가 있다. 뿐만 아니라, 지금까지 투기지역 내에서는 인별로 대출을 받을 수 있었지만, 이제는 세대별로 대출을 받게 제한했다. 물건이 여러 개 있더라도 대출은 한 번밖에 받을 수 없게 되는 것이다.

 

 

-황희만: 대출을 규제해서 집 사고 이런 것을 막겠다, 또 양도세 중과를 강화해서 “이익 볼 것 없으니까 팔아라” 이런 뜻 아닌가.

 

▲권대중: 이번에 국토부가 투기과열지구나 투기지역을 지정하면서 김현미 국토부 장관이 발표한 내용 중 하나가 올해 전체 거래건수의 31%가 다주택자라고 한다. 무주택자나 1가구 1주택자가 실수요가 아닌 투기세력이라고 판단한 것이다. 이 투기세력에 대해서 중과세 하겠다는 강력한 의지를 표명한 것이 첫째다. 이미 11군데의 투기지역은 대책이 발표되었던 다음 날, 그러니까 8월3일부터 1가구 다주택자에 대한 중과세가 적용되고 있다. 그리고 나머지 투기지역과 조정대상구역은 내년 4월부터 적용을 한다. 약간의 출구전략은 만들어 놓은 것이다.

 

-황희만: 지금 팔면 다주택자들이 경제적 손실을 적게 볼 수 있다는 말인가.

 

▲권대중: 11군데 지정된 강남이나 서초나 송파, 용산, 성동, 노원, 양천 그 다음에 영등포구 이런 지역은 지금 당장 대상이 되고 있다. 강남 지역 사람들 중 지금 당장 적용되는지 모르는 분들은 내년 4월까지 집을 팔아야 되는 걸로 착각하고 있는데 이미 적용되고 있다.

 

 

-황희만: 수요가 있으니까 아파트 가격이 오르는 것 아닌가. 그렇다면 뭔가 공급을 해 주고 규제를 해야지, 규제만 한다면 계속 어딘가는 또 나중에 값이 오르는 것 아닌지.

 

▲권대중: 일단 정부의 방침은 오르는 가격이나 투기 세력을 잠재우고 그 다음에 공급을 하겠다는 것이다. 문재인 대통령이 후보 시절에 연간 17만호씩 5년 동안 85만호를 공급하겠다고 했는데 금년에 17만호는 기간이 얼마 남지 않았는데도 불구하고 차질 없이 진행하겠다고 발표를 했다. 그러면서 신혼부부를 위한 주택으로 4만 가구를 별도로, 또 희망주택으로 해서 공급을 하겠다고 했다. 이번에 규제에 뒤따라서 공급도 하겠다고 한다. 시간이 지나봐야 알 것 같다.

 

-황희만: 지금 언론에 발표된 정부의 대책을 보면 조금 전 말씀하신대로 투기를 누르다가 공급이 안 되면 또다시 가격이 오를 수 있지 않겠는가 이런 예상인데, 어쨌든 정부는 꼭 잡겠다고 말을 한다. 예를 들면 보유세라도 부과하겠다는 그런 뉘앙스로 느껴지는데 강력한 정부정책의 다른 부작용은 없는 건지.

 

▲권대중: 문재인 대통령하고 노무현 전 대통령의 규제정책을 비교해볼 필요가 있다. 노무현 대통령 때에는 이러한 규제정책을 단계별로 내놓았다. 그러다보니 시장이 흡수하는 것이 조금 늦었다. 규제를 했는데도 불구하고 가격은 올랐다. 이번에 문재인 대통령은 일시에 내놓았기 때문에 그 때보다 강도가 높아서 아마 부동산 시장이 잡히지 않겠나 본다. 다만 환경은 다르다. 노무현 전 대통령 당시에는 주택공급률이 지금보다 낮았고, 저금리도 아니었다. 그런데 지금은 저금리에 주택공급률도 높다. 환경조건은 달라졌지만 또 한 가지 주택시장의 공급이 2015년도 이후에 늘어났기 때문에 수도권 지역은 오히려 미입주 사태가 벌어질 수 있다.

 

이번 대책으로 인해서 부동산 시장이 죽는다면 수도권지역의 공급이 늘어난 지역은 오히려 대출기준을 위해서 미입주 사태가 벌어질 수 있다. 이 정부는 앞으로 4년 이상 남았기 때문에 부동산 투기가 이번 정부에서는 거의 사라질 수 있을지 두고 볼 일이다.

 

-황희만: 투기와의 전쟁이라고 했는데 자본주의에서 투기든 투자든 이득이 남으니까 거기에 투자하는 것인데 다른 곳에 대한 투자할 수 있는 환경 조성이 중요하지 않은지.

 

▲권대중: 그래서 이번 발표 내용을 보면 1가구 다주택자가 혹시 팔지 못하면 임대주택으로 전환하라고 문을 열어놓았다. 물론 기존 임대주택은 임대주택으로 바꾸는 방법이 있고, 신축 임대주택을 임대주택으로 바꾸는 방법이 있는데 2018년 말까지 임대주택 등록을 하는 경우 세제혜택이 있다. 다주택자들의 출구 전략을 정부는 등록임대주택으로 전환하길 바라는 것인데 다소 부족한 면이 있지만, 상당수가 전환할 것으로 보인다.

 

 

-황희만: 다주택을 가지고 있는 분들도 자기가 두 군데 살 수는 없는 것이지 않나. 한 곳은 살고 한 곳은 월세를 주든 임대 형태로 가는 것 아닌가. 다가구를 그렇게 누를 필요가 있겠느냐는 생각이 든다.

 

▲권대중: 거기에 하나 더 정부가 규제하고 있는 것이 거주요건이다. 지금까지는 2년 보유면 비과세 대상이 되었는데. 임대주택을 놓을 경우 거주 요건에 상관없이 세제 혜택을 주기로 했다.

 

-황희만: 분양을 하는 과정에서 어느 임대주택도 우선 몇 년 간 산다면 팔 수 있는 이런 임대주택도 있는 것 아닌가. 결국 이런 것도 정책조율을 하지 않겠는가.

 

▲권대중: 아직 그런 대책은 안 나왔다. 임대주택의 경우 4년 또는 8년 이후에 거주자에게 분양하게 되어있는데. 4년을 8년으로 늘렸다. 지금 1가구 다주택자가 임대를 놓을 경우, 이제까지는 기간에 관계없이 임대주택사업자로 등록해 임대사업을 할 수 있었는데, 8년 이상 임대를 놓아야만 세제 혜택을 받을 수 있다. 8년 이후에 점유자에게 우선 분양권이 있는데 지금까지는 영구임대주택이나 장기임대주택이나 10년 임대주택 같은 경우 그 기간이 도래하면 입주할 때 그냥 주고 있다.

 

그런데 앞으로 임대주택을 입지가 좋은 지역에 분양을 받을 경우 가격이 오를 수 있기 때문에 그런 경우는 영구임대주택으로 가야한다. 예를 들면 강남의 세곡동과 내곡동, 서초의 우면동 같은 경우는 이명박정부 당시에 보금자리 주택을 지은 것이 있다. 임대주택으로 분양을 했는데 지금 일반매매를 할 수 없는 데도 불구하고 지금 가격이 2배 이상 올랐다. 이런 경우는 영구임대주택으로 가야 인근 지역의 가격을 올리지 않고 시장을 안정화시킬 수 있는 방법이라고 생각한다.

 

-황희만: 정부가 이번 대책으로도 잘 잡히지 않으면 또 다른 세금, 예를 들면 보유세를 늘린다거나 이런 방법도 생각해 볼 수 있나.

 

▲권대중: 문재인 대통령은 대선후보 때 보유세 인상을 하겠다고 했다가 지금은 검토하지 않고 있다. 제가 분석한 바로는 보유세와 관련해서 우리나라가 과히 낮지 않다. 2015년도 OECD 세수 통계를 보면 OECD 평균 세수가 총 세수 중에서 재산세가 차지하는 비율이 2013년도 기준으로 5.6%였다. 우리나라는 10.3%다. 그리고 GDP 대비 재산세 보유율도 역시 마찬가지다. 또 한 가지는 현재 OECD 국가 35개 국가 중에서 총 조세 대비 보유세 비율을 보면 제일 높은 나라가 영국으로 12.7%이다. 우리나라는 3위로 11.03%이다. 이렇게 보면 보유세는 사실 그렇게 낮지 않다. 문제는 보유세 말고 부동산에 과세되는 것이 통상적으로 거래세인 취득세와 양도세가 있는데 보유세 비율을 높이려면 거래세인 취득세와 양도세를 낮춰야 한다.

 

이것은 사회적 국민적 합의가 있어야 된다. 국가가 칼을 꺼낸다 해도 쉽게 보유세 인상을 하지 못할 것이다. 또 한 가지 보유세를 만약 올린다 하면 부동산 거래와 상관없이 지속적으로 세금을 내야하는 문제가 나온다. 특히 우리나라의 경우 베이비 붐 이후 세대인 노인세대가 많다. 이분들은 소득이 없는 상태에서 보유세가 인상되어서 세금이 부과되게 되면 조세반발도 있을 수 있다. 정부가 생각하는 것은 보유세 카드를 만지고 있는 건 사실이지만 그럴 경우 거래세를 낮추지 않을까 생각한다.

 

-황희만: 여러채의 아파트를 보유하고 있는 사람이 양도세나 중과세를 생각해서 미리 팔아야하는 건지 아니면 가지고 있어야 하는 건지.

 

▲권대중: 가장 어려운 질문이다. 세 가지로 생각해 볼 수 있다. 우선 앞으로 대출을 받는 사람들은 금리가 인상될 확률이 높다. 따라서 대출을 많이 끼고 있는 사람이라면 내년 4월 이전에 매각하는 게 좋다. 대출이 적다면 일부 보증금을 올리거나 전세로 전환해서 가지고 있는 방법도 괜찮다.

 

그러나 전세를 끼고 산 사람들은 전세 금액이 높아지는 것을 기대하고 매입할 수도 있겠지만 부동산 가격이 하락하면 깡통이 될 수 있다. 이런 경우는 잘 판단해야 한다.

 

이번 대책이 일시적 규제가 아닌가 하는 생각을 가진 사람도 있지만 문재인정부의 부동산 정책 방향은 확실한 것 같다. 물론 문제는 이 정권이 끝나고 난 이후에 정권이 바뀌었을 경우에 다시 얼어붙은 부동산 시장을 살리는 데 만약 힘을 기울인다면 가격이 폭등할 수 있다. 그래서 문재인정부도 규제만 하는 것이 아니고 집권 5년 동안 85만호에 달하는 많은 가구를 공급하겠다고 하는 것이다.

 

-황희만: 지난 박근혜정부에서는 경기를 살리기 위해서 건설을 통해서 경기를 살리지 않았나. 아파트 대출 여건을 완화시켜서 많은 사람들이 집을 살 수 있게 해주었는데, 지금 어떻게 보면 억제하고 있는 것 아닌가. 그러면 건설업계가 상당히 타격을 받을 가능성이 있는데.

 

▲권대중: 박근혜정부가 출범한 것이 2013년도 2월 25일인데 첫 번째 대책이 바로 3월12일에 있었고, 그 이후의 22번의 대책 중에서 19번의 정책이 부동산 시장 정상화 대책이다. 물론 부동산이라 하는 것이 심리적 요인이 있기 때문에 규제를 완화하게 되면 당장 시장에 영향을 주지 않지만 시간이 지나면 상승기류를 타게 된다. 이 과열된 시장을 잡기 위해서 작년에 8.25대책을 내놓았고, 11.3대책을 내놓았다. 박근혜정부는 부동산 시장을 불쏘시개로 해서 경기를 살렸다.

 

-황희만: 건설업계에는 근로자들이 많은데 고용에 미치는 영향도 상당히 크겠다.

 

▲권대중: 사실은 건설회사가 어려워지면 해고든 여러 가지 직업을 잃는 사람이 많을 것이다. 건설 회사가 어려워지면 이번 정부가 일자리 창출인데 거꾸로 역행하는 일이다. 아마 이번 정부가 건설사의 구조조정을 하면서 고용되었던 사람을 모두 다 퇴직시키지 않고 통합하거나 M&A하지 않을까 하는 생각이 든다.

 

 

-황희만: 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될 것 같나.

 

▲권대중: 사람의 얼굴이 모두 다르듯이 부동산은 지리적 위치의 고정성이 있다. 강남의 부동산을 강북에 옮겨 놓을 수 없고 강북의 부동산을 강남으로 옮길 수도 없다. 지역 시장을 이루는 것은 그 사회의 계층과 부의 척도에 따라 다르기 때문에 부동산 투기가 이루어지는 지역, 또는 부동산 시장이 침체되는 지역마다 정책은 다르게 가야 한다.

 

지역별로 계층별로 부동산 정책은 맞춤형 정책으로 가야하는데 이번 정부가 이것을 외면하고 전방위적으로 가는 것은 풍선 효과를 방지하기 위한 것으로 보인다. 특히 서울 시내가 문재인 대통령표 ‘도시재생 뉴딜 정책’을 배제시킨 것은 아주 충격적인 일이다. 도시가 점점 슬럼화 되고 있는데 주거환경을 바꾸겠다고 하는 정책이 빠졌다는 것은 서울 시민으로서는 굉장히 안타까운 일이다. 물론 5년 내내 빼지 않을 것이라 본다.

 

이번 정책으로 인해서 강남지역은 분명히 가격이 하락하리라 본다. 그러나 이 대책이 비수기에 나왔다는 것이 특이하다. 성수기가 바로 8월말부터 9월, 10월에 도래되면 이사철이고 매매가 이루어질 텐데 이 시기가 되면 이 정책에 대한 효과가 나타나지 않겠나 보인다. 내년 상반기까지는 매물이 나오면서 부동산 가격이 하향 안정세로 가지 않나 보이고, 본격적으로 부동산 가격이 하향 안정세로 가는 시기는 내년 4월 이후라고 본다. 그 시기에는 서울 수도권 지역 일부 지역까지도 전부 다 다주택자에 대한 양도세가 중과세되기 때문에 거래가 경직될 수 있고, 또 하나의 문제점은 거래가 안 되면 전세가격이 올라갈 수 있다.

 

만약 올 가을에 전월세 가격이 상승하게 되면 전월세 상한제나 계약갱신 청구권제 까지도 시행할 자세가 되어있는 것으로 보인다. 올 가을 부동산 시장은 매물이 나오면서 거래가 이루어지지 않는 관망세로 돌아설 것 같고 내년 봄까지도 이어질 것이다. 그리고 내년 4월 이후 다주택자 양도세가 중과세되면 부동산 시장은 하향안정세로 돌아설 것이다.

 

 

-황희만: 아파트 가격이 급등하는 것은 분양가 상한제라는 것이 문제의 핵심 아니었나 하는 생각이 드는데, 분양가 상한제 문제라든가 선 분양 문제에 대한 대책이 필요한 것 아닌가.

 

▲권대중: 지난 2015년도 1월1일부터 시행된 부동산 3법 중 하나가 분양가 상한제 민간 택지 폐지다. 지금 공공택지는 적용하고 있다. 분양가 상한제를 폐지함으로써 강남지역의 재건축 아파트 일반분양분의 가격이 오르고 있어 문재인 대통령은 다시 부활시키려고 하는 생각을 하고 있다. 그렇게 되면 가격을 통제할 수 있는 기본이 된다.

 

분양가 상한제를 폐지했기 때문에 부산도 그랬고 대전도, 세종시도 그렇고 가격이 오르는 원흉이 되었다. 이 부분은 다시 심도 있게 연구해서 가격이 급등하는 지역만 적용하는 그런 방법도 좋다고 생각한다. 일률적으로 전부 적용하는 것도 시장을 너무 죽이는 것이고, 지역별로 해당되는 지역만 규제하는 방법이 옳다. 사실은 투기지역이나 투기관련 지역처럼 규제정책은 기간을 정해놓고 할 것이 아니라 규제한 상태에서 시장이 어느 정도 바로 풀어주고 다시 또 급등하면 또 규제하는 반복적이더라도 시장을 탄력적으로 적용을 해야 한다고 생각한다.

 

 

국가미래연구원