문재인 정부가 집값을 잡기 위해 ‘민간택지 분양가 상한제’ 카드를 준비하고 있다. 업계에서는 사실상 정부가 꺼낼 수 있는 마지막 카드라고 평가한다. 그만큼 민간택지 분양가 상한제가 시장에 미치는 파급 효과가 높다는 의미다. 이 때문에 한쪽에서는 이번 정책에 따른 부작용에 대해서도 우려의 목소리가 높다. 문제는 이런 우려의 목소리가 단순히 기우일 뿐이라고 치부하기 어렵다는 점이다.

 

우리나라 국민들은 부동산 정책에 대해 민감하게 반응한다. 단순한 부동산 정책 하나도 국민 생활에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 이런 상황에서 정부가 직접 민간시장까지 통제하겠다고 밝혔다. 이번 정책은 공공이 민간시장까지 통제한다는 점에서 그 어느 정책보다 부동산 시장에 미치는 영향력이 클 것으로 전망된다. 이 때문에 정책이 적용되기도 전에 업계에서는 부작용에 대한 우려의 목소리가 쏟아지고 있다. 재건축 시장에서는 임대 후 분양, 리모델링 등 분양가 상한제를 피하는 방법까지 거론되고 있다.

 

업계에서 가장 크게 우려하는 부작용은 공급 축소에 따른 아파트 가격 폭등이다. 이는 민간택지 분양가 상한제가 처음으로 적용된 노무현 정부 당시 한번 겪었던 문제다. 정부는 당시 외환위기 때문에 공급이 크게 줄었다고 설명하고 있지만, 분양가를 높게 받을 수 없는 상황에서 분양을 진행하기 쉽지 않다는 것이 일반적인 상식이다. 재건축 시장에서는 차라리 정권이 바뀐 후에 사업을 진행하는 편이 낫다는 목소리도 나온다. 실제 분양가 상한제 적용 이후 공급이 급격하게 축소될 경우 서울을 중심으로 아파트 가격 상승이 예상된다.

 

두 번째는 ‘로또 아파트’ 논란이다. 분양가를 통제하니 시세보다 낮은 가격으로 분양을 받는 사람들은 수억원의 시세 차익이 예상된다. 정부는 전매제한 기간을 늘려 부작용을 최소화하겠다고 밝혔지만, 전매제한이 길어진다고 시세 차익을 누리지 못하는 것은 아니다. 시장에서는 채권입찰제 등 대안이 제시되고 있다. 이는 분양가와 주변 아파트 시세 차이가 큰 경우 계약자가 채권을 구매하도록 해 시세차익 일부를 환수하는 제도다. 수요자 중 상한액 안에서 채권매입 예정가격을 높게 써낸 순서대로 아파트를 분양하는 식이다.

 

아울러 정부는 최근 논란이 된 ‘줍줍 현상’을 방지하기 위해 미계약 물량까지 지역 내 무주택자에게 우선 공급하기로 했다. 그럼에도 분양시장이 ‘현금 부자 놀이터’가 됐다는 논란은 여전하다. 현실적으로 돈 있는 사람만 분양 받을 수밖에 없다는 비판이 높다. 서울 지역 아파트 분양가격이 중도금 대출이 불가능한 9억원 이상이 많아 서민들의 접근이 쉽지 않다. 결국 부모가 돈이 많은 ‘금수저’ 무주택 자녀들이 향후 분양시장에서 주요 고객이 될 것으로 예상된다.

 

김현미 국토부 장관도 지난 15일 국회에서 “최대한 부작용이 일어나지 않는 방향으로 잘 준비하도록 하겠다”고 밝힌 바 있다. 정치는 살아 있는 생물이라는 말이 있다. 그만큼 상황에 따라 아주 쉽게 모든 것이 바뀌고, 결과도 쉽게 예측하기 힘들다는 뜻이다. 한발 더 나아가 부동산은 생존이라고 생각한다. 국민들은 자신의 부동산을 지키기 위한 생존 게임으로 인식한다. 그래서 부동산 정책 결과는 더 예측하기 어렵다. 정부가 예상하는 방향대로 결과가 나오기 힘들다는 뜻이다. 모든 가능성을 열어 놓고 준비해야 최악은 면할 수 있다.

 

최용민 산업2부 기자