[뉴스토마토 김충범 기자] 정부가 신규 주택 공급 속도를 촉진하기 위해 정비사업 추진 시 필수적으로 발생하는 비용을 가산비에 반영하도록 분양가상한제를 손질한다. 아울러 자재비 급등이 분양가에 적기에 반영되도록 기본형 건축비 비정기 조정 항목도 변경한다.

 

다만 이번 개편안으로 정비사업 아파트 분양가는 1.5~4% 정도 상승해 무주택자들의 내 집 마련 부담도 더욱 커질 전망이다.

 

국토교통부는 21일 정부서울청사에서 열린 '제1차 부동산 관계장관회의'에서 이 같은 내용을 골자로 한 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 논의·확정했다.

 

분양가상한제란 택지비, 기본형 건축비(공사비), 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 이 제도는 지난 2020년 7월 말부터 민간택지에도 적용된 바 있다.

 

분양가상한제는 그간 신축 주택의 저렴한 공급에 기여해 왔지만 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구가 많았다. 또 최근 공급망 차질, 자잿값 상승, 규제완화 기대 등으로 분양 일정이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요하다는 지적도 잇따랐다.

 

먼저 정부는 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영한다는 방침이다. 앞으로는 가산비 항목에 세입자 주거이전비, 영업 손실보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주에 대한 금융비(이자), 총회 운영비를 반영한다.

 

주거 이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을 반영하고, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영토록 한다.

 

도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요됨에도 불구하고, 그간 분양가 산정 시 택지 사업과 동일한 방식이 적용돼 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다는 것이 국토부 측 설명이다.

 

다만 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 조합 총회개최비, 대의원회의 개최비, 주민대표회의 개최비 등 총회 필수소요 경비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영토록 한다.

 

자잿값 상승에 따른 공급 애로 해소에도 나선다. 기본형 건축비와 관련해서는 급등한 원자재 가격을 적기에 반영하도록 비정기 조정 제도를 개선한다. 현행 기본형 건축비는 정기고시(3·9월) 외에도 주요 자재 가격 급등 시에 비정기 조정 제도가 있지만, 제도 도입 이후 조정 항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재의 변경이 필요하다는 지적이 있었다.

 

이에 현행 레미콘, 철근, 고강도 콘크리트(PHC) 파일, 동관 등 주요 자재 항목을 레미콘, 철근, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 5개 자재 항목으로 변경한다.

 

비정기 조정 요건도 단일품목 15% 상승 시 외에 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 조정하도록 변경한다. 종전에는 4개 자재의 가격이 3개월 만에 15% 이상 오르면 비정기적으로 건축비를 조정할 수 있었다.

 

기본형 건축비 중 비중이 높은 레미콘, 철근은 소폭 상승 시에도 비용 증가 효과가 큰 만큼 비중이 낮은 자재와 조정 요건을 달리할 필요가 있다는 분석이다.

 

분양가 심사 절차도 합리화된다. 그동안 민간택지 택지비 산정 시 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증해왔지만, 해당 감정평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적이 있었다.

 

하지만 앞으로는 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당 평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 했다.

 

분양가 상한제와 별도로 주택도시보증공사(HUG) 고분양가심사제도도 자재비 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 제도 개선을 추진한다. 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'를 새롭게 도입한다.

 

아울러 인근 시세 결정을 위한 비교 단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교 사업장 산정 시 HUG의 세부 평가 기준, 배점도 공개 등도 추진한다.

 

다만 부동산원에 따르면 이번 제도 개선으로 정비사업장의 분양가는 약 1.5~4% 정도 상승할 것으로 전망된다. 부동산원은 조합원수, 일반분양 세대수, 사업 기간 등에 따라 분양가 상승폭이 달라질 수 있다 설명했지만, 무주택자들의 내 집 마련 부담 증가는 불가피할 전망이다.

 

실제로 부동산원 시뮬레이션에 따르면 한 재건축 사업장의 경우 현행 분양가가 3.3㎡당 2360만원 선이지만 이주비 금융비 23만원, 총회 등 필수소요경비 3만원, 기본형건축비 상승액 9만원이 더해져 3.3㎡당 2395만원으로 35만원 오르는 것으로 나타났다.

 

또 다른 재개발 사업장은 현행 분양가가 3.3㎡당 2440만원이지만 정비사업 관련 비용 46만원에 기본형건축비 상승액 9만원이 추가돼 3.3㎡당 2495만원으로 2.3% 상승했다.

 

정부는 분양가상한제 개선과 관련해 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다. 이번 제도 개선 사항은 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.

 

원희룡 국토부 장관은 "이번 개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양 관련 절차도 신속하고 투명하게 진행될 수 있을 것"이라고 기대했다.