민간 도심 복합사업은 민간 주도로 도시공간의 복합적, 혁신적 활용을 통해 성장거점을 조성하고 주택을 신속히 공급하는 사업을 말합니다. 낮은 수익성 등의 문제로 주민 반발에 부딪혀 지연된 공공 도심 복합사업 한계를 보완하고자 마련된 지난 2022년 '8·16대책'과 함께 도입됐습니다.

 

기존 재개발 방식으로 사업이 어려운 도심 내 부지 용적률을 최대 500%까지 올리고 지구 지정부터 분양까지 걸리는 시간을 평균 13년가량 걸리는 기간을 3년가량 줄이는 내용이 담겨 있습니다.

 

또 토지주 3분의 2 이상이 동의할 경우 신탁사나 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 민간도 사업시행자가 되는 것도 허용됐습니다. 조합 설립 없이 사업 기간을 단축할 수 있다는 점은 공공 도심 복합사업과 같지만, 민간사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지는 않습니다.

 

해당 법안은 지난 1월 국회를 통과했습니다. 개정법은 내년 2월 시행됩니다.

 

국토부는 민간이 창의적 역량을 충분히 발휘하도록 도시혁신 구역 지정, 공공 도심 복합사업 수준의 규제 완화 등으로 민간 참여 유인을 높여나가겠다는 계획입니다.

 

그러나 민간 도심 복합사업과 관련한 시행령과 지침 마련도 서둘러야한다는 조언도 나옵니다.

 

이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 이날 세미나에서 "속도감 있는 주택공급을 위해 내년 시행을 목표로 추진 중인 (민간) 도심 복합사업법 제정 추진에 앞서 조속히 시행령 (하위법령)과 지침 마련이 필요하다"고 강조했습니다.

 

민간 도심 복합사업법은 지난 2022년 '8·16대책' 발표 이후 발의된 법안이 1년 5개월이 지난 올해 2월 공포된 바 있습니다.

 

이 실장은 "신탁이나 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 민간 전문기관이 시행하는 방식으로 민간사업자를 확대해 20만호를 공급 목표로 두어야 한다"며 "기존 도시정비사업은 조합의 전문성 결여, 경직된 형태의 관리 처분, 공공 대행 개발 시 사업시행자와 실사업자 간 불일치에 따른 사업 책임 문제 등 한계가 뚜렷했다"고 말했습니다.

'인식 전환'의 필요성도 거론됐습니다.

 

정부나 지방자치단체가 공공기여에 관해 국민 임대주택 등만 생각하지 말고, 도심 교통 항공(UAM) 관련 기반 시설 확충 등도 공공기여 대상이라고 인식을 확장해야 한다는 조언입니다.

 

이어 "디벨로퍼(부동산개발사업자)도 단순히 사업자 이익만 추구할 게 아니라 사회적 책무를 가져야 한다"고 말했습니다.

 

민간 도심 복합사업과 관련한 우려 사항으로는 도시정비사업 프로세스에 묶여 있는 점과 사업 프로세스가 리츠 운영 절차와 부합하지 않는다는 점 등을 꼽았습니다.