[뉴스토마토 유지웅 기자] 이번 주 발표될 추가 부동산 대책에서 결국 '간접 보유세 강화' 카드는 빠질 전망입니다. 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율(공정비율)을 상향하는 안이 검토됐지만, 여권 내부에서 내년 지방선거 표심에 대한 부담이 작용한 것으로 보입니다. 규제지역을 확대하고 대출한도를 줄이는 안이 유력한데, 정부의 공급 대책에 대한 불신이 깊은 만큼 '똘똘한 한 채' 수요를 억제하기엔 역부족이라는 지적이 나옵니다. 

  

 

 

13일 <뉴스토마토> 취재를 종합하면, 정부는 이번 대책에 성동·광진·마포구 등 한강 벨트 지역, 경기도 성남시 분당구·과천시 등을 투기과열지구나 조정대상지역으로 묶는 방안을 포함할 것으로 알려졌습니다. 

 

한국부동산원에 따르면, 지난달 말 기준(9월 다섯째 주) 서울 아파트값은 한강 벨트 가운데 '비규제 지역'을 중심으로 크게 올랐습니다. 성동구와 마포구의 아파트값은 각각 0.78%, 0.69% 올라 전주 대비 상승 폭이 6·27 대출 규제 시행 이후 가장 컸습니다. 

 

특히 광진구는 전주(0.35%)보다 0.65% 올라 상승률이 2배 가까이 뛰었습니다. 주간 상승률로는 한국부동산원이 통계를 집계하기 시작한 2012년 5월 이후 가장 높은 수준입니다. 

 

성남시 분당구는 전주(0.64%)보다 0.97% 상승해 전국에서 오름 폭이 가장 컸습니다. 과천(0.23→0.54%) 역시 상승률이 2배 넘게 확대됐습니다. 서울 규제 강화 조짐에 자금이 인접 지역으로 몰린 데다, 정비사업 호재가 맞물린 영향입니다. 

 

결국 정부는 지난 6·27 대출 규제 당시 검토에 그쳤던 '규제지역 지정'을 이번에는 실제로 단행할 가능성이 큽니다. 당시에는 대출 규제 효과를 먼저 지켜보겠다며 결정을 미뤘지만, 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책 모두 단기 안정에 그치면서 비규제 지역의 상승세 확산을 더는 방치하기 어렵다는 판단이 작용한 것으로 보입니다. 

 

이들 비규제지역이 규제지역으로 묶이면, 무주택자·처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 낮아집니다. 앞서 9·7 대책에서 종전 50%였던 규제지역 LTV 상한을 40%로 강화한 데 따른 것입니다. 

 

 

정부는 추가로 6·27 대책 당시 설정한 '주택담보대출 6억원' 한도를 4억원까지 축소하거나, 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 방안 등을 검토하고 있습니다. 전세보증금을 활용한 '갭투자'를 차단하겠다는 방침입니다. 

 

고가 주택의 LTV도 대폭 축소될 것으로 보입니다. 규제지역 LTV가 40%지만, 당국은 고가 주택에 한해 이보다 더 낮은 수준으로 제한할 계획입니다. 최근 상승세가 고가 아파트를 중심으로 재점화되고 있는 만큼, '핀셋 규제'에 나서겠다는 의지로 해석됩니다. 

 

실제 6억원 대출 상한에도 불구하고 나머지 금액을 현금으로 충당하는 '현금 부자'들의 거래가 이어지면서, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 고가 아파트에선 신고가 행진이 이어지기도 했습니다. 

 

일각에서는 LTV 0%를 적용해 고가 주택에 대한 대출을 전면 차단하는 초강수 카드가 나올 가능성도 거론됩니다. 문재인정부 시절이던 2019년에도 투기지역과 투기과열지구 내 15억원 초과 초고가 아파트에 대해 주택담보대출을 전면 금지된 사례가 있습니다. 

 

 

 

문제는 고질적인 서울 주택공급 부족 문제가 해결되지 않으면 집값은 다시 오를 수밖에 없다는 점입니다. '보유 부담 강화'를 건드리지 않은 채 수요·대출 규제에만 초점을 맞추면서, '똘똘한 한 채'로 쏠리는 매수심리를 잡기는 역부족이라는 분석입니다. 

 

조정 대상 지역 확대는 매수세가 인접 지역으로 옮겨 가는 '풍선효과'가 불가피합니다. 또 고가 주택에 대한 대출 차단 방식은 문재인정부 시절 이미 효과가 제한적이라는 점이 확인됐습니다. 

 

부동산R 114에 따르면, 수도권 입주 물량은 2027년 10만5100가구로 올해보다 27.6% 감소할 전망입니다. 특히 서울(8803가구)은 올해 대비 81.2% 급감합니다. 

 

획기적인 단기 공급 대책이 부재한 상황에서, 사실상 부동산 기대심리를 꺾을 수 있는 것은 '세제 카드'뿐입니다. 그러나 내년 지방선거 표심까지 고려해야 하는 상황이라, 대통령실·여당은 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율을 상향 조정하는 '우회 방안' 역시 정치적 부담이 크다고 판단한 것으로 보입니다. 

 

서울에 아파트 한 채를 가진 은퇴자까지 '세금 폭탄'을 맞았다는 비판이 확산할 경우, '한강 벨트'의 민심을 잃을 수 있다는 논리입니다. 한강 벨트는 민주당의 '아픈 손가락'으로, 2022년 대선 당시 윤석열 후보에게 강남 3구를 비롯해 마포·성동·광진·용산 등 주요 지역에서 압도적 격차로 패배한 경험이 있습니다. 

 

이 지역의 보유세·공시가격·종합부동산세 등 부동산 세제에 대한 불만이 패인으로 지목됐습니다. 한강 벨트는 윤석열정부 시절 부동산 세제 완화의 직접 수혜지 중 하나이기도 했습니다. 

 

유지웅 기자 wiseman@etomato.com