[뉴스토마토 한승수기자] 최근 재건축 사업장의 수주 성패를 좌우하는 핵심은 무상지분율이다. 얼마전 시공사를 선정한 과천주공6단지의 사례를 보더라도 150.01%를 제시한 GS건설(006360)은 149.4%와 135.94%를 내건 대우건설(047040)과 현대산업개발을 따돌리고 사업권을 따냈다.

 

또 곧 시공사 입찰모집에 나선 과천주공1단지는 시공사들이 125~130% 무상지분율을 제시하자 재입찰 여부 주민투표를 실시할 정도로 민감한 부분이다.

 

무상지분율이란 아파트 재건축사업에 있어 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가 부담금없이 조합원에게 부여할 수 있는지를 나타내는 비율이다.

 

예를 들어 대지지분이 같은 20㎡라고 하더라도 무상지분율이 150%라면 30㎡까지 추가부담금없이 받을 수 있는 반면 200%일 경우에는 40㎡까지 받을 수 있게 된다.

 

하지만 달콤한 무상지분율의 유혹 뒤에는 고통이 따르는 사례가 늘고 있어 신중한 접근이 필요하다.

 

 

지난 2010년 시공사를 선정한 서울 강동구 고덕주공7단지. 롯데건설은 163%의 무상지분율로 156%를 제시한 풍림산업을 제치고 시공사로 선정됐다.

 

고덕주공7단지는 관리처분계획을 세우기 위한 총회를 열지 못하고 있다.

 

163%의 무상지분율로는 사업성이 나오지 않기 때문이다. 수주를 따내기 위해 조합원 입맛에 맞춘 높은 무상지분율을 제시했지만 수익을 내기 위해서는 그만큼 일반분양가를 올려야 한다. 고덕주공7단지가 수익을 내려면 3.3㎡ 3000~3500만원의 일반분양가를 책정해야 한다. 이 경우 미분양은 불보듯 뻔한 상황이다.

 

2009년 2500~3000만원에 분양한 고덕 아이파크(고덕주공1단지)는 미분양처리에 아직도 골머리를 앓고 있다. 특히 악성 미분양으로 남은 대형 평형에 대해서는 40%나 할인한 가격으로 분양해도 판매가 시원치 않다.

 

처음 재건축 시장에 무상지분율 바람을 몰고 온 곳은 고덕주공6단지. 두산건설(011160)은 대우건설과 현대·포스코 컨소시엄과 붙어 사업권을 따냈다. 브랜드 파워에서 밀렸던 두산이 사업권을 따낸 가장 큰 이유는 무상지분율이었다.

 

당시 두산건설은 평균 174%의 무상지분율을 제시하며 162%와 151% 제시한 대우와 현대·포스코 컨소시엄을 따돌렸다.

 

시공사를 선정한지 2년이 지났지만 사업시행인가도 못 받고 있다. 사업 기간과 금융 비융만 눈덩이처럼 불어나고 있다.

 

 

고덕주공7단지 시공사인 롯데건설은 무상지분율 조율을 위해 고의적으로 사업을 지연시키고 있다는 현장의 비난을 받고 있다. 사업 지연에 따른 금융 비용은 조합이 떠안기 때문에 고의적 사업 지연으로 지분율을 낮추고 있다는 지적이다.

 

특히나 건설사가 지원해주는 운영비용 지급을 중단하며 조합과 협력업체를 더욱 압박하고 있다. 일부 협력업체는 운영비용 지급 중단에 직원 월급까지 체불하고 있는 상황이다.

 

고덕7단지 조합 관계자는 “지분율을 낮추자고 대놓고 얘기는 못 들었지만 암묵적 압력이 있는건 사실이다”며 “사업은 사업대로 지연되고 운영비가 지급되지 않아 어려움이 많다”고 토로했다.

 

이에 조합은 사업진행을 위한 최고장을 보냈지만 롯데건설의 답변은 중소형 중심으로 설계변경이 필요하다는 답변 뿐 이었다.

 

조합관계자는 "설계변경에도 수십억의 비용이 들어가는데 그 비용은 조합이 안아야 하는 비용"이라며 "평형에 따른 무상지분율이기 때문에 대형을 소형으로 바꾸면 건설사 수익성 호전되겠지만 그 만큼 조합원은 피해를 봐야한다"고 답답한 심경을 토로했다.