[뉴스토마토 한승수기자] #서울 은평구에 세들어 살고 있는 김지선(가명·여) 씨. 김 씨가 사는 아파트의 말소기준권리는 K은행의 근저당권으로 설정일은 2001년 10월 9일, 설정금액은 5억원이다. 김 씨는 2005년 11월 20일 입주를 했고 전입신고도 마쳤다. 보증금은 2억원이었다.
이 아파트 소유주는 급전이 필요해 2005년 12월 1일 S저축은행에 3억원의 근저당을 추가 설정했다. 그런데 집주인이 부채 상환능력을 상실하자 2012년 8월 은행은 이 아파트를 경매로 넘겼고 7억8000만원에 낙찰됐다.
문제는 이 과정에서 김 씨가 보증금을 한 푼도 못 챙기고 집을 떠나야 했다는 점이다. 확정일자를 받지 않아 S저축은행에 배당 순위가 밀리면서 두 은행이 낙찰금을 모두 회수해 갔기 때문이다. 한씨는 전 주인에게 보증금 반환을 요구하고 있지만 이미 파산한 전 주인은 보증금을 돌려줄 능력이 없다.
주택 가격 장기 하락에 대출금과 보증금이 주택값을 초과하는 깡통주택이 늘어나며 세입자들이 소중한 보증금을 허공에 날릴 위험에 노출돼 있어 각별한 주의가 필요하다.
◇확정일자 등 꼼꼼히 안 챙기면 보증금 날릴 확률 100%
주택 소유주의 사정에 의해 주택이 경매로 넘어갈 경우, 세입자가 가질 수 있는 최소한의 권리요건을 충족시켰다면 보증금을 전액 날리는 최악의 상황은 면할 수 있다.
김 씨의 경우 확정일자만 받았다면 보증금을 받을 수 있었다. 전입일이 저축은행 근저당 설정일보다 앞서 있기 때문에 선순위 채권자의 자격을 가졌으나 김 씨는 확정일자가 없어 배당을 받을 수 없었다.
확정일자란 계약서에 기재된 계약일자에 완전한 증거력을 부여하는 행정 조치를 말한다. 주택임대차 보호법에 따르면 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 따라 공매할 경우 환가대금에서 후순위권리자나 그밖에 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.
임대차계약을 연장할 때 보증금 증액이 있는 경우에도 증액분에 대해 다시 확정일자를 받아야 한다. 증액분에 대해 확정일자를 받지 않은 상황에서 집주인이 추가 대출을 받는다면 증액분에 대한 권리를 요구할 수 없다.
정대홍 부동산태인 팀장은 "임차인의 배당요구를 위해 반드시 필요한 확정일자는 임차인의 입장에서는 보증금을 보호하기 위한 필요조건이 될 것이고 경매 입찰자의 입장에서는 권리분석의 필수요건이 될 것"이라며 "확정일자를 이해하는 것은 임차인의 대항력을 이해하는 것 만큼이나 중요한 사안이다"고 조언했다.
◇집값보다 ‘대출+보증금’이 많은 주택이 늘고 있어 전세금을 떼일 가능성도 높아지고 있다
◇보증금+대출, 집값의 70% 넘어가면 피하라
확정일자를 받아두는 것은 최악의 상황에 대비한 최소한의 자격 갖추기일 뿐 전셋집 찾기에서부터 대출이 과다하게 설정된 주택은 가급적 피하는 것이 최선의 예방법이다. 전문가들이 말하는 보증금을 포함한 주택 소유주 부채의 마지노선은 집값의 70%다.
부동산태인에 따르면 지난 12월 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 75.2%이다. 부채 비중 70%는 집 경매로 넘어가더라도 보증금을 보장받을 수 있는 최소한의 수준인 것이다.
설춘환 알앤아이 대표는 “부채 비중이 낮으면 낮을수록 좋겠지만 집값이 떨어지고 전셋집이 부족한 상황에서 선택의 폭은 좁아질 수 밖에 없다”면서 “매매시장이 좋을 땐 90% 이상도 괜찮았지만 요즘은 최소한의 기준으로 집주인의 부채가 주택가격의 70% 넘어간다면 피하는 것이 좋다”고 말했다.