[뉴스토마토 방서후기자] 저금리 기조가 계속되면서 상가를 비롯한 수익형 부동산에 대한 투자 수요가 늘고 있다.
하지만 단순히 거주의 대가로 임대수익을 올릴 수 있는 주거용 부동산과는 달리 점포의 영업력에 따라 수익이 좌지우지 되는 상가의 경우 따져볼 것이 많다.
특히, 약국과 같은 우량임차인이 입점하는 상가나 배후수요가 확보되는 단지내 상가의 경우 안정적인 투자 상품으로 떠오르고 있지만, 이 역시 섣불리 접근했다가는 큰 코 다치기 십상이다.
◇ '억' 소리 나는 웃돈 주고 들어간 약국, 독점인 줄 알았더니...
최근 분양시장에서는 신규 상가들이 '독점 약국'이라는 말을 내세우며 영업에 한창이다. 이러한 독점 약국의 경우 다른 점포에 비해 높은 분양가로 분양할 뿐 아니라, 시행사들이 분양권을 미리 확보하고 억대의 웃돈을 붙여 되파는 경우가 부지기수다.
신도시나 택지개발지구의 경우 상가 건물이 완공되지도 않았는데 바닥권리금이라는 명목으로 수 천 만원 내지는 수 억원을 요구하는 경우도 있다.
실제로 정부 청사 이전 호재로 부동산 시장이 호황을 누렸던 세종시 일대 상가 중 병·의원 입점이 예정된 약국 자리는 바닥권리금이 최고 15억원까지 형성되기도 했다.
하지만 이렇게 분양업체에서 약국 자리를 독점으로 준다는 말만 믿고 무리하게 투자했다가는 손해를 볼 수도 있다.
1층 독점 입점을 조건으로 분양하는 약국과는 별개로 향후 병·의원이 개원하면서 해당 병원층에 소규모 층약국을 데리고 들어오는 사례가 적지 않기 때문이다.
이렇게 되면 애초에 큰 돈을 지불하고 들어온 선입주 약국의 손해가 불가피하고, 이에 따른 법적 분쟁도 벌어질 수밖에 없다.
이에 대해 전문가들은 분양받을 때 계약서의 특약사항을 면밀하게 확인해야 한다고 조언한다.
유영상 분양닷컴 소장은 "독점 입점을 약속하고 분양 후 오랜 기간이 경과하면 같은 업종이 입점하는 사례가 적지 않다"며 "상가 수분양자는 특약사항으로 독점이 명시돼 있는지 계약서를 꼼꼼히 살펴봐야 하고 분양업체보다는 시행사의 확인을 받는 것이 중요하다"고 말했다.
이 때 주의해야 할 점은 처음 약국 점포를 분양받을 때 계약서에 '독점 약국을 보장한다'는 특약을 명시하는 것으로는 타 점포의 경쟁 약국 입점을 막을 수 없고, 상가 건물 내 모든 점포의 분양계약서에 동종업종 개업 금지 규정이 들어있어야 한다.
즉, 분양계약서에 각 점포마다 각각 업종을 지정하고 '이후 새롭게 점포가 분양할때도 지정된 업종을 함부로 변경할 수 없다'는 사실 등을 기재해야 하며, 점포 각각의 소유자들이 함께 만든 상가관리규약에 동종업종 개업금지의 규정을 두는 것도 한 방법이다.
◇ 단지내 상가, 이제는 안전지대 아니다
배후세대를 고정 수요로 두고 있는 아파트 단지내 상가는 그 동안 안정적인 수익이 가능하다는 장점때문에 인기가 높았다.
실제로 최고가 공개입찰 방식으로 매수자를 찾는 한국토지주택공사(LH) 아파트 단지내 상가의 경우 지난 10월 기준 낙찰가율이 214%를 기록하는 등 자칫 과열을 우려하는 목소리도 나오고 있을 정도다.
하지만 할인점이나 백화점, 아웃렛 등 대형 유통시설이 등장하며 소비 트렌드를 장악하고 있고, 최근 급증한 맞벌이 가구들이 주말이나 휴일에 이들 시설을 이용하는 경우가 많아 단지내 상가의 업종 경쟁력을 떨어뜨리고 있다는 점을 간과해서는 안 된다.
또한 비싸게 분양받은 만큼 높게 책정되는 임대료도 단지내 상가를 어렵게 하는 한 요인이다. 생활 밀착형 업종이 대부분인 단지내 상가의 특성상 매출 구조가 한정돼 있기 때문에 임차인이 임대료 부담을 견디지 못하고 공실로 남아버리는 위험이 발생한다.
유영상 소장은 "소비자의 소비 형태가 주말에 몰아서 대형 유통시설을 이용하는 형태로 바뀌면서 단지내 상가의 업종 경쟁력이 약화됐다"며 "이제 더 이상 배후세대수가 많다고 단지내 상가 수익이 안정적으로 발생할 것이라는 안일한 생각은 말아야 한다"고 강조했다.
그러면서 그는 "단지내 상가도 다른 상가처럼 소비자의 동선구조를 잘 파악해서 대로변의 알반 상가들과 연계된 동선에 위치하거나 유통업체에서 시장성을 분석해 SSM규모의 유통시설이 들어서기로 한 곳을 위주로 투자해야 한다"고 덧붙였다.
◇ 수도권의 단지내 상가 조감도 (사진은 기사와 관계없음)