도심권 임대주택 확보를 위해 민간 건설사의 참여를 유도하고, 한국토지주택공사(LH)가 보유한 미매각토지와 그린벨트(GB) 해제는 물론 각종 세제 및 규제완화를 통해 임대주택을 늘리겠다는 방안이다.

 

국토교통부는 13일 대통령업무보고에서 이 같은 내용이 포함된 '기업형 주택임대사업' 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안을 보고했다.

 

중산층을 위한 공공임대주택을 확대하기 위해 민간 건설사가 참여하는 임대주택사업을 유도해 임대주택 물량을 획기적으로 늘리겠다는 것이 핵심 내용이다.

 

특히, 규모의 경제를 갖추고 수준 높은 주거서비스를 제공할 수 있는 기업형 주택임대사업을 집중 육성할 방침이다.

 

이와 함께 서민층을 위한 공공임대주택도 지속적으로 확충해 올해 11만호에서 12만호로 확대하고, 내년 입주물량도 지속적으로 확대할 계획이다.

 

국토부는 민간 건설사가 참여하는 기업형 임대주택 보급을 통해 중산층이 ▲수준 높은 주거서비스 ▲적정한 임대료 및 관리비 ▲장기간 안정적 거주 등이 가능할 것으로 예상했다.

 

이를 통해 시장을 안정화 시키는 동시에 새로운 일자리 창출 등 내수시장 활성화를 기대하고 있다.

 

문제는 민간 건설사들의 수익성 확보와 그에 따른 사업 참여여부다.

 

통상 임대주택사업 예상 수익률은 약 3% 수준인데, 금융비용과 세금 등을 고려하면 민간 시행자의 예상 세후 수익률은 1% 중반으로 떨어진다.

 

민간 주택사업의 경우 국내 주택사업의 수익률이 5% 안팎이라는 점을 감안하면 턱없이 낮은 수익이다.

 

이에 국토부는 임대주택사업에 민간 건설사들의 참여할 수 있도록 규제와 세제 등 종합지원을 통해 세후 수익률을 5% 초반까지 끌어 올리겠다는 계획이다.

 

우선 용적률을 완화해 동일 택지에 주택을 10% 이상 더 지을 수 있도록 규제를 대폭 완화해 사업 수익률을 1.1%포인트에서 세후 수익률 2.1%포인트까지 개선할 방침이다.

 

이와 함께 국공유지, LH보유택지, 개발제한구역 등 공공부문의 가용 가능한 부지를 공급해 택지비를 10% 이상 절감토록 지원하고, 임대소득에 대한 세금인하(50%→75%), 취득세·재산세 감면 (25%→50%), 임대주택용 택지 구입시 양도세 인하 등 세제지원도 아끼지 않겠다는 방침이다.

 

주택기금 융자금리를 3.3%에서 2.5%로 인하하고 출자비율도 확대할 계획이다.

 

이외에 기업형 임대리츠에 대한 지원 강화, 기업형 건설임대사업에 대한 종합금융보증 도입, '민간 주택임대사업 육성에 관한 법률'을 제정 등 종합적 지원대책을 마련할 방침이다.

 

 

아래는 '중산층 주거혁신 방안 핵심 질의응답' 내용이다.

 

1. 이번 대책으로 정부정책이 자가유도를 하지 않고, 월세유도로 전환되는 것인지?

 

기업형 임대주택은 자가구매 의사가 없거나 여력이 없는 가구들에게 전세에 갈음하는 새로운 주거유형을 제공하는 것이다. 정부는 전세가구의 매매수요 전환(디딤돌대출, 공유형모기지 등)도 지속적으로 추진해 나갈 계획이다.

 

2. 정부에서 전세대책은 포기한 것인지?

 

서민층을 위한 기존의 전세자금대출은 예년 수준으로 지원할 계획이다. 기업형 임대사업 육성으로 기존의 전세시장 압력이 줄어들 경우 전세값 안정에도 기여할 것으로 전망이다.

 

3. 기업들은 분양시장에 관심이 많은데, 임대주택을 지으려고 할지?

 

지난해 신규주택 공급물량은 53만호 내외가 될 전망이며 이는 지난 2013년 대비 20.5%, 최근 5년 대비 13.0% 증가된 수준으로, 공급 과잉이 우려되는 실정이며, 분양시장 전반에 큰 부담이 될 것이다. 따라서, 신규 공급물량을 분양에서 임대로 전환하여 공급과잉 압력을 줄일 필요가 있다. 이를 통해 간접적으로 기존 재고주택거래 활성화에도 기여할 것으로 기대하고 있다.

 

4. 중산층이 기업형 임대주택의 임대료를 부담할 수 있을지?

 

전국 주택종합의 중위 전세값(1.36억원)을 기준으로 일반적인 보증부 월세 금액을 고려했을 때, 기업형임대주택은 보증금 4500만원, 월 임대료 40만원 중반이 될 전망이다. 이는 소득 3~4분위에서 지출하는 주거비 부담과 유사한 수준이다. 수도권 중위 전세값(1.85억원)을 기준으로 할 경우는 보증금 6200만원 월세 60만원 내외가 될 전망으로 이는 소득 5~6분위가 지출하는 주거비와 유사한 수준이다.

 

5. 정부가 왜 중산층까지 주거지원을 하는지?

 

정부는 앞으로도 서민층의 주거안정을 최우선 정책과정으로 추진해 나갈 계획이나, 중산층의 주거불안을 줄여나가는 것도 정부의 역할 중 하나다.

 

6. 개발제한구역 해제조건 완화로 개발제한구역 훼손이 가속화될 것으로 보이는데?

 

개발제한 구역은 환경적 보전가치가 낮은 지역에 한정하고, 기업형임대 주택을 건설하는 경우에만 해제하는 것이며, 이미 계획된 개발제한구역 해제 총량범위 내에서 주민 의견수렴, 중앙도시계획위 심의 등을 거쳐 계획적으로 개발할 계획이다.