[뉴스토마토 김보선기자] 금융위기 이후 저금리 시대를 통해 상승해온 해외리츠(REITs) 시장에 대한 보수적인 시각이 필요하다는 의견이 나왔다. 금리상승 환경에선 그동안 이어진 가격강세의 조정과 더불어 부동산 가격 하락이 우려된다는 시각에서다.

 

김훈길 하나금융투자 연구원은 "올들어 상업용부동산담보부증권(CMBS) 발행량이 급감하고 있다"며 "CMBS의 리스크 프리미엄 역시 부동산 가격 하락에 대한 우려로 상승하고 있다. 리츠 시장에 대한 보수적 시각이 필요한 시점"이라고 23일 조언했다.

 

부동산 간접투자 상품의 하나인 리츠는 여러명의 투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자해 낸 수익을 배당하는 투자처다. 특히 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다.

 

도널드 트럼프가 미국 대통령에 당선된 후 주가는 오르고 변동성은 떨어지고 있다. 각종 규제완화와 감세를 강조하는 트럼프 정부에 대한 기대감은 위험자산 가격을 전방위적으로 끌어올리는 분위기다. 실제 미국 3대 지수는 연일 사상최고치이며, 공포지수(VIX)는 지난해 11월 초 22.51에서 최근 절반 이하 수준으로 떨어졌다. 신흥국 역시 활기를 띠며, 러시아와 브라질, 중국 등 글로벌 증시 대부분이 호조세다. 리츠인덱스도 11월부터 반등을 시작해 저점대비 8% 가량 상승한 상황이다.

 

하지만, 과도하게 상승한 자산가격은 단기적인 조정기에 접어들 수 있고 무엇보다 금리가 추가적으로 오를 가능성이 높은 만큼 해외 리츠에 대한 시각은 보수적이어야 한다는 지적이다. 김 연구원은 "트럼프 정책에 대한 기대감이 최근 시장을 끌어올린 것이라면 그 기대감은 과도하거나 성급한 면이 있다"면서 "현재의 자산가격은 지나치게 긍정적인 방향으로 편향됐다고 봐야할 것"이라고 했다.

 

최근 4년간 금리와 리츠인덱스(지수)의 상관계수는 -0.69 수준이다. 상관계수는 두 변수 사이의 연관성을 나타내는데 -1에서 1까지 표기된다. -1에 가까울 수록 음(-)의 상관관계가 높다는 걸 의미한다. 즉, 금리가 상승할수록 리츠인덱스가 하락할 가능성이 높다는 얘기다.

 

김훈길 연구원은 "2010년 1월 이후 만 7년째 상승해온 부동산 가격은 조달비용의 증가로 인해 하락 전환할 수 있다는 리스크를 분명히 경계해야 할 것"이라고 말했다.

 

 

 

김보선 기자 kbs7262@etomato.com