새 정부가 6.19부동산 대책 등을 내놓으면서 시장의 불확실성이 확대되고 있다. 특히 올해 하반기부터 부동산 제도가 크게 바뀌면서 투자자 및 실수요자들의 꼼꼼한 검토가 필요한 시점이다.

 

29일 부동산114에 따르면 올해 하반기부터 다가구주택의 집주인이 그 집에 살면서 세입자를 들이는 경우 민간임대사업자 등록이 허용된다. 또 지진에 대한 우려가 커지면서 내진설계 의무 대상이 연면적 200㎡ 이상 건축물로 확대된다. 최근 발표된 '6.19부동산 대책'에 따라 서울 전역에서 분양되는 새 아파트의 분양권 전매가 전면 금지되는 한편 조정 대상지역의 대출규제 강화 및 재건축조합원 주택 공급수 제한 조치가 시행된다.

 

  

 

지역주택조합의 경우 조합원을 모집할 때는 반드시 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 주택법 시행령 및 시행규칙에 따라 지난 6월3일부터 시행에 들어갔다. 이전에는 신문이나 인터넷 등의 광고를 통해 조합원을 모집했으나, 조합설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하는 경우 해당 지역 일간신문이나 관할 지자체 홈페이지를 통해 공개 모집을 해야 한다.

 

 

부동산 실거래가 허위신고 등에 대한 신고포상금 지급이 시행된다. 다운계약서 등 실거래가 위반 사례를 신고하는 제보자는 최대 1000만원의 포상금을 받는다. 신고자에 대한 포상금은 과태료 부과금액의 20%로 하되 1000만원 한도로 지급된다. 포상금을 받고자 하는 사람은 포상금 지급신청서를 작성해 해당 시장·군수 또는 구청장 등 지방자치단체장에게 제출해야 한다.

 

신고를 통해 위반행위자에 대해 과태료가 부과된 경우 지자체장이 포상금을 지급한다. 하나의 사건에 2명 이상이 공동으로 신고하는 경우 원칙적으로 포상금을 균등하게 배분한다. 이와 함께 공인중개사가 부동산 거래계약 해제신고를 하려면 거래당사자의 서명과 날인을 받아야 했으나, 앞으로는 중개사의 서명 또는 날인만으로도 신고관청에 신고가 가능하다.

 

 

'6.19부동산 대책'에 따라 서울의 분양권 전매제한기간이 강화됐다. 강남권 4개구(강남·서초·송파·강동) 이외 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간이 현행 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지로 연장된 것이다. 사실상 서울 모든 지역에서 신규 분양 아파트의 분양권 전매가 금지된 셈이다. 6월 19일 이후 입주자 모집공고를 하는 단지가 적용 대상이다.

 

 

LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 완화 정책의 효력이 7월말 일몰시한을 맞는다. 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 지난 2014년 8월에 금융 규제를 완화한 바 있다. LTV는 전국 동일하게 70%로, 수도권에만 적용하는 DTI는 60%로 상향 조정한 것이다.

 

하지만, '6.19부동산 대책'에 따라 조정 대상지역(하단 표 참고)의 경우 7월 3일부터 LTV, DTI 규제 비율이 10%포인트씩 강화된다. LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아지는 것이다. 또 아파트 집단대출의 일부인 잔금 대출에 대해서도 DTI를 50%로 신규 적용한다. 한편 조정 대상지역이 아닌 곳은 종전 완화된 LTV, DTI 조치가 1년 더 연장된다.

 

 

'공인중개사법 시행규칙'이 개정돼 다음달 31일부터 시행에 들어간다. 이에 따라 공인중개사는 집이나 사무실 등을 매매, 또는 임대차 계약 시 건축물대장을 참고해 건물의 내진설계가 돼 있는지, 내진 능력은 어느 정도인지를 법정서식인 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 계약자에게 충실히 설명해야 한다. 공인중개사가 내진설계 적용 여부나 내진능력 정보를 기재하지 않거나 잘못 작성하면 400만원의 과태료를 물어야 한다.

  

 

서울·경기·6개 광역시·세종시 등에서 시행하고 있는 부동산 전자계약이 오는 8월부터 전국으로 확대된다. 부동산 전자계약시스템은 부동산을 거래할 때 종이가 아닌 스마트폰이나 PC로 계약을 체결하는 것이다. 계약서가 정부 지정 전자문서보관센터에 무료 보관되기 때문에 계약서 위·변조, 이중계약 같은 사고를 방지한다. 실거래가 신고와 임차인의 확정일자가 자동으로 이뤄져 주민센터를 방문할 필요가 없다.

  

 

6.19부동산 대책에 따라 재건축조합원에게 공급하는 주택 수가 제한된다. 현재 재건축조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택, 과밀억제권역 외 지역은 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있다. 하지만, 앞으로는 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정 대상지역은 조합원당 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다.

 

다만, 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다. 예컨대 기존 주택 면적이 140㎡인 경우, 재건축 조합원분으로 59㎡를 분양받으면 81㎡까지 한 채 더 분양받을 수 있다는 의미다. '도시 및 주거환경정비법'을 개정해 올 하반기(9~10월) 중에 시행될 예정으로, 법 시행일 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 대상이다.

 

 

살고 있는 공동주택에 누수 등 하자가 있는데도 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수에 응하지 않는 경우 지방자치단체의 장이 시정명령을 할 수 있게 된다. 이 같은 내용을 담은 '공동주택관리법' 시행령 개정안이 오는 10월 19일부터 시행된다.

  

지금까지는 아파트 등 공동주택의 하자가 발견돼 입주자가 수리를 요청하더라도 시공사 등이 차일피일 미루면 강제할 방법이 없었으나 이번 개정안 시행으로 입주민의 불편이 줄어들 전망이다. 이와 함께 국토부에 공동주택 관리비리 신고센터를 설치해 관리비 비리를 집중 단속한다. 신고센터는 조사에 필요하다고 판단할 경우 지자체 담당 직원을 현장에 파견하도록 요청할 수 있다.

 

 

12월말을 기점으로 재건축 초과이익환수제 유예가 종료된다. 유예 기간이 연장되지 않는다면 12월 31일까지 관리처분인가를 신청하지 않은 재건축 단지는 2018년부터 초과이익환수제의 적용 대상이 된다.

 

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 한 가구당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 부동산 경기가 과열양상을 보였던 지난 2006년 도입됐으나 부동산 시장을 위축시킨다는 지적에 따라 2013년 12월부터 2017년 말까지 시행을 한시적으로 유예했다.

  

김영택 기자 ykim98@etomato.com