[뉴스토마토 최용민 기자] 서울시가 주요 대규모 재건축·재개발 사업지역 4곳을 토지거래허가구역으로 지정한 것과 관련해 엇갈린 전망은 내놨다.

 

일각에서는 이번 토지거래허가구역 지정으로 이 일대 투기 수요가 잠잠해질 것으로 전망했다. 반면, 일각에서는 강남 등 과거 토지거래허가구역 전례에서 큰 효과가 없었다는 점에서 이번에도 큰 억제 효과는 없을 것으로 전망하고 있다.

 

22일 전문가들은 일단 서울시가 민간 도시정비사업에 대한 투트랙 전략을 가지고 가는 것에 대해 긍정적으로 평가했다.

 

서울에 노후 아파트가 많다는 점과 향후 수요량 급증에 대비하기 위해 도시정비사업이 꾸준히 진행돼야 하지만, 급격한 규제 완화로 인한 집값 불안정은 피해야 될 대목이다. 오세훈 서울시장이 도시정비사업 규제 완화와 함께 토지거래허가구역을 지정한 것에 대한 긍정적인 평가를 내놓고 있다.

 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “민간정비사업 규제를 급하게 풀면 부작용도 그만큼 더 발생할 수 있다는 점에서 이번 조치는 긍정적이다. 아울러 여전히 민간 정비사업 규제를 완화하겠다는 기조는 유지하고 있는 중”이라며 “정비사업과 관련해 최근 10년을 보면 규제냐 완화냐 등 어느 한쪽으로 치우친 감이 있었다. 이러면 한 방에 홍수가 나듯 부작용이 발생할 수 있기 때문에 완급 조절이 필요하다”라고 말했다.

 

일단 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 부동산(주거용은 대지지분 18제곱미터, 상업용은 20제곱미터)을 매입하기 위해서는 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 전용면적 60제곱미터(25평형) 이상은 대부분 대지지분이 18제곱미터가 넘기 때문에 사실상 대부분 아파트가 허가제 대상이다.

 

이에 전문가들은 토지거래허가구역을 지정되면 일대 부동산 시장은 실거주 수요 중심을 재편될 것으로 전망하고 있다. 토지거래허가구역으로 지정되면 주택은 구입 후 허가 목적대로 2년 동안 실제 거주 의무를 지켜야 하기 때문이다. 이로 인해 단순 투자 목적으로 세를 안고 집을 사는 갭 투자 등이 불가능해진다. 실거주 목적을 위한 거래만 진행될 가능성이 높다는 것이다.

 

다만, 문제는 서울은 이미 오래전부터 실거주 목적을 위한 시장으로 재편됐다는 점이다.

 

박인호 숭실사이버대 부동산학과 교수는 “토지거래허가제로 가수요나 투기수요는 줄일 수 있겠지만 실수요는 줄일 수 없을 것”이라며 “재개발 재건축사업에 따른 토지거래허가구역의 지정 효과는 실수요자가 많은 상태에서는 크지 않을 것으로 전망된다”라고 말했다.

 

함영진 직방 빅데이터 랩장도 “이미 토지거래허가구역으로 묶였던 전례가 있는 강남 대치, 개포, 삼성, 잠실동 일대의 가격 안정 효과가 미미했었다는 점에서 가격 안정 효과는 제한적일 수 있다”라고 말했다. 그는 이어 “오히려 규제지역 인근에서 개발의 수혜를 나눌 수 있는 연접지 비규제지역들의 일시적 풍선효과를 예방할 필요가 있다”라고 말했다.

 

다만, 변수는 이번에 토지거래허가구역으로 지정된 곳이 노후 아파트가 밀집된 곳이라는 점이다. 이곳에서 아파트를 매매하는 사람은 2년간 실거주해야 된다.

 

아무리 투자 가치가 높아도 40년이 넘은 아파트에 집주인이 실거주하는 사례는 많지 않다. 갭투자가 불가능하다는 것도 투자 의지를 꺾는다. 이 때문에 신축 아파트보다 재건축 대상 아파트가 많은 지역에서 토지거래허가구역 지정에 따른 시장 위축이 클 수 있다는 전망이 나온다.

 

박원갑 KB국민은행 전문위원은 “이미 서울 아파트 시장은 실거주로 성격이 바뀌었기 때문에 토지거래허가구역으로 거래량은 줄어들 수 있어도 가격적인 측면에서 약발이 잘 먹히지 않는다”라면서도 “다만, 이번 규제 지역이 노후 아파트가 많은 지역이라는 점에서 실수요보다 투자수요 중심으로 움직이는 곳이다. 신축 아파트보다는 토지거래허가구역 지정에 따른 시장 위축이 클 수 있다”라고 말했다.

 

최용민 기자 yongmin03@etomato.com