[뉴스토마토 김현주 기자] # 무주택자 A씨는 8억을 주고 생애 첫 집을 장만하려다 고민에 빠졌다. 매도자 측이 6억5000만원에 거래한 것처럼 다운계약서를 쓰지는 말에 망설일 수밖에 없었던 것. 매도자는 양도소득세를 줄일 수 있고 A씨는 취득세를 덜 낼 수 있는 달콤한 제안이었지만 혹시나 하는 마음도 떨칠 수 없었다.

 

# B씨는 5년 전 서울 시내 한 아파트를 구매하고 한 달 뒤 보일러와 싱크대, 장판, 벽지를 교체했다. B씨는 해당 아파트를 곧 양도할 예정이었으나 아파트 유지·보수를 위해 쓴 돈은 공제받을 수 있다는 주변 지인의 말에 솔깃했다.

 

A씨와 B씨의 사례처럼 양도소득세와 관련한 답을 명쾌하게 받을 수 있는 곳은 어딜까. 양도소득세와 관련한 궁금증이 있다면 국세청이 매월 안내하는 '양도소득세 월간 질의 TOP10'을 참고하는 것도 방법이다.

 

22일 국세청이 공개한 '양도소득세 월간 질의 TOP10'의 질의·답변 사례를 보면, A씨와 B씨 사례에 대한 답을 엿볼 수 있다.

 

A씨가 매도자의 제안을 받아들여 다운계약서를 작성하는 경우 비과세·감면 규정 적용을 받을 수 없다. 양도자는 1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족해도 비과세·감면에서 배제되고 양도소득세 추징을 받는다. 양수자인 A씨도 양수한 부동산을 향후 양도할 경우 비과세·감면 규정 적용 배제를 적용받는다.

 

무신고 혹은 가산신고한 납부세액의 최고 40%에 달하는 가산세도 부과받는다. A씨가 매도자 제안대로 다운계약서를 작성하면 1억5000만원의 40%인 6000만원까지 가산세를 부과받을 수 있다. 이에 더해 무·과소납부일수당 0.022%에 해당하는 가산세가 부과된다. 

 

또 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라 지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분도 내린다.

 

B씨의 경우 보일러 교체 비용은 필요경비로 인정돼 공제를 받을 수 있지만 싱크대와 장판, 벽지 교체비용은 필요경비로 인정되지 않아 공제되지 않는다.

 

자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출하는 '자본적지출'은 필요경비로 인정받는다. 홈오토 설치비, 건물의 난방시설 공사비, 보일러 교체비, 인테리어 비용 등이 있다.

 

하지만 자산 가치를 상승시키기보다는 경미한 개량 등으로 본래의 기능을 유지하기 위한 '수익적 지출'은 필요경비가 아니다. 벽지와 장판, 조명 교체비용, 보일러 수리비용, 타일 및 변기공사비 등이 수익적 지출에 포함된다.

 

이외에도 '양도소득세 월간 질의 TOP10'에는 △매수자가 양도소득세를 대신 부담한 경우 양도소득세 계산법 △상속받은 주택의 취득가액 △주택 취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액 △취득세, 중개수수료, 양도소득세 신고비용을 필요경비로 공제 가능한지 여부 △재산분할로 취득한 주택의 취득시기 등에 관한 설명도 확인할 수 있다.

 

 

세종=김현주 기자 kkhj@etomato.com