[뉴스토마토 황민규기자] 정부의 재건축 초과이익 환수제도 완화방안을 놓고 시장과 부동산 전문가들의 의견이 날카롭게 대립하고 있다.
주요 재건축단지 주민 및 공인 관계자들과 일부 부동산 전문가들은 무너져가는 재건축 아파트 시장을 되살릴 호재라고 반색하고 있지만 여전히 근본적인 방안을 등한시한 투기조장책이라는 비판적 시각도 만만치 않다.
18일 국토해양부는 재건축 초과이익 환수제도의 부담금을 현재보다 50% 완화하고, 부과면제 대상도 확대하는 법개정을 이번 정기국회에서 추진할 계획이라고 밝혔다.
이번 개정안이 통과될 경우 1인당 최고 1억~2억원으로 예상되는 강남권 재건축 단지의 부담금이 절반으로 줄어들 것으로 예상된다.
◇ "재건축 투자수익 손실분, 정부가 세제로 지원"
재건축 초과이익 환수제는 재건축 준공시점 주택가격에서 추진위원회 승인시점 주택가격과 정상주택 가격 상승분 개발비용 등을 뺀 나머지 금액이 3000만원을 초과할 경우 차등 부과율을 곱해 부담금을 산출한다.
이렇게 산출된 재건축 부담금은 재건축 추진위원회 구성일부터 재건축 완공 때까지 오른 집값 가운데 해당 지역의 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고, 최대 50%까지 국가에서 환수하게 된다.
재건축 아파트가 투자자들이 많이 몰리는 부동산 상품에 대해 규제를 시행함으로써 재건축 수요를 줄여 가격을 낮추겠다는 취지였지만 제도가 처음으로 도입된 지난 2006년부터 위헌논란이 제기되는 등 반발이 만만치 않았다.
지난 2008년 금융위기 이후부터 극심한 침체를 겪은 부동산시장이 최근 회복될 기미를 보이는 듯 했지만 올들어 유럽발 재정위기로 인해 강남 재건축 시장이 지속적인 하락세를 보여오면서 재건축시장도 수익성이 악화됐다.
김규정 부동산114 본부장은 "한때 최고점 수준에 다달았던 재건축 아파트값이 부동산 시장 여건 악화로 인해 수익성이 악화됐다"며 "(이번 정부 방안은) 재건축 아파트 시장의 투자수익이 줄어든 부분을 세제로 보완해주는 격"이라고 지적했다.
문제는 이같은 정부의 세제지원 방안에 대해 수도권 재건축 사업의 이해관계자들을 제외한 부동산 업계의 시선이 곱지 않다는 점이다.
◇ 실수요와 거리먼 대표적 투기시장에 또 규제완화?
그동안 재건축 초과이익 환수제도는 환수 과정에서의 형평성, 공급 축소 등의 부작용이 지적돼 왔다.
특히 강남권의 경우에는 강남 유입을 희망하는 대기 수요자는 많은 반면, 강남권에서 나올 주택 공급은 대부분 재건축에 한정되어 있는 상황이다.
따라서 상당수 전문가들은 이번 정부 방안이 통과될 경우, 중장기적으로 강남 재건축 시장의 사업여건을 개선시키는 효과가 있을 것으로 전망된다.
양지영 리얼투데이 팀장은 "재건축 초과이익 환수 등의 재건축 규제들이 재건축 사업의 걸림돌이 되면서 공급 감소로 이어졌다"며 "이로 인해 조합들의 부담이 커졌고 위기에 처한 재건축 사업장이 늘어나는 추세"라고 말했다.
반면 재건축 시장에 과도한 투기수요가 몰릴 것을 우려하는 시각도 적지않다. 게다가 이번 정부 방안으로 인한 수혜자는 강남 개포, 강동 둔촌 및 고덕 지역 등으로 제한돼 있어 '부자감세'라는 지적도 피하기 어려울 것으로 보인다.
김광수경제연구소 관계자는 "재건축 시장은 주택 실수요와 거리가 먼 시세차익을 남기기 위한 투기시장으로 변질된 지 오래"라며 "정부가 각종 지원을 남발해 투기수요를 부추기는 것은 부작용만 키울 뿐"이라고 비판했다.
두성규 건설산업연구원 박사도 "정부가 추진 중인 주택시장에 대한 과도한 규제 완화로 인해 여러 부작용이 우려되는 상황이고, 부자감세 기조에 대한 논란이 끊이지 않는 시장 분위기에서 이번 정책은 시기적으로 매우 부적절하다"고 꼬집었다.
◇ 재건축 초과이익 환수제 완화에 따른 시장 영향은?
재건축 초과이익 환수제는 조합원들의 수익과 직결되기 때문에 이 제도가 완화 될 경우에는 그 동안 지지부진했던 재건축 사업 진행에 탄력을 줄 것으로 예상된다.
초과이익 부담금이 1억원을 웃돌 것으로 예상되는 서울 강남 개포,강동 둔촌 및 고덕，송파 가락시영 등 강남권 저층 재건축 단지와 경기도 과천주공 등이 혜택을 입을 전망이다.
이중에서도 서울의 대표적인 저층 아파트 단지이며, 지난 4월 지구단위계획이 수립된 데 이어 2단지와 3단지, 4단지의 세부적인 재건축 계획안이 확정되는 등 사업이 본격화되고 있는 개포지주공 단지가 큰 수혜가 예상된다.
서울 개포동 한미공인 관계자는 "초과이익부담금이 절반으로 감소하면 그만큼 매매가가 낮아져 수요를 모을 수 있다"고 기대했다.
하지만 이번 방안이 올해 수차례 도입된 정부 정책과 마찬가지로 일시적인 호재로 작용했다가 이내 유명무실해질 것이라는 의견도 상당수다.
시민단체 관계자는 "강남권 재건축단지 거주민이 가구당 물어야 할 수억원대의 부담금만 감면될 뿐"이라며 "강남 재건축을 반등시킨다고 해서 수도권 전역 상황이 호전되지 않는다는 건 이미 수차례 증명됐다"고 크게 의미를 두지 않았다.
채훈식 부동산1번지 실장은 "강남 재건축 아파트는 작은 변수에 의해 조금씩 반등하는 기미를 보일 뿐 외부변수에 의해 지속적으로 타격을 받는 모습을 보여왔다"며 최근에는 글로벌금융위기 등 시장의 불안 요소가 여전히 내재돼 어떤 호재에도 좀처럼 시장이 회복되지 못했다"고 지적했다.
김규정 본부장은 "단기적으로는 일단 직접적인 거래증가가 있을 수 있지만 가격회복은 쉽지 않다"며 "수익이 줄어든 부분을 정부가 세제로 보완해주는 격이기 때문에 중장기적으로 2~3년의 조정국면을 거치면 수요, 사업추진 가능성을 높이는 효과가 있을 것"이라고 전망했다.
부동산 시장에 사실상 남아있는 규제가 거의 없는 상황에서 정부가 인위적으로 시장 활성화를 명분으로 부양책을 남발하기보다는 보다 근본적인 체질개선이 필요하다는 지적도 제기된다.
두성규 박사는 "무엇보다도 재건축 시장은 일반분양분에 의존을 하고 있기 때문에 재건축 시장에서 나오는 아파트들이 시장에서 소화될지 확신할 수 없는 상황"이라며 "이같은 과도한 규제완화 방식이나 제도개선으로 시장 방향성을 바꾸긴 어렵다"고 말했다.
그는 이어서 "환수제도를 고집하는 것보다는 기존 재건축을 통한 가치상승 부분을 객관적으로 평가할만한 틀을 마련하는 것이 우선이다. 추가적인 시세차익은 양도소득세를 통해 흡수시켜야한다"고 주장했다.