올 4분기까지 공실률은 작년 4분기보다 다소 하락하며 약보합세를 유지하고 있지만 내년 마포 합정, 상암동, 여의도권, 판교 일대 신규 오피스 증가로 지역 공실률은 지속적으로 상승할 전망이다.

 

14일 오피스정보업체 교보리얼코에 따르면 서울지역 오피스 빌딩의 평균 공실률은 작년 4분기 7.11%에서 올 1분기 5.77%로 하락 후 올 한해 평균 5%대 공실률을 유지하고 있는 것으로 조사됐다.

 

 

올해 신규 공급된 서울지역 오피스는 106만3000여㎡(38개)로 지난해 공급면적 99만3000여㎡(32개) 대비 약 7.10% 증가했다.

 

권역별로는 분당권(판교 포함)이 44만7000㎡(11개)로 전체 공급량 중 42.0%를 차지하며 가장 많았고, 이어서 도심권이 41만㎡(7개)로 38.5%, 서울기타권이 29만9000㎡(12개)로 28.1%를 차지했으며, 강남권 26만8000㎡(18개), 여의도권 8만8000㎡(1개) 순으로 나타났다.

 

각 권역별로 살펴보면 중구의 공실률이 상대적으로 높았다. 중구 도시환경정비사업지구에만 7개 오피스빌딩 총 41만㎡가 공급됐다. 대형 신규 오피스 공급은 이뤄졌지만 수요가 이를 따라잡지 못하며 101파인애비뉴 등은 8.3%의 높은 공실률을 기록했다.

 

강남권(GBD)은 강남, 서초구에 18개 빌딩 26만8000㎡가 신규 공급됐고, 3만3000㎡ 이상 규모인 GT타워, 효성빌딩, 파로스타워(강남N타워)와 함께 나머지 15개 중소형 빌딩이 들어섰다. 통신기기, IT업황 호조와 보험, 증권 등 금융 영업 확대로 올 1분기 4.4%, 3분기 3.7% 등 5% 미만의 자연공실률을 유지하고 있다.

 

지난 2007년 이후 신규 공급 빌딩이 없어 3% 미만의 공실률을 유지해 온 여의도권(YBD)은 3분기 8만8000㎡ 규모의 One IFC 공급에도 3%대 미만 공실률을 나타냈다. LG트윈타워, 유도회관, 두레빌딩 리모델링 완료로 4분기에는 공실률이 소폭 상승할 것으로 예상된다.

 

서울기타권은 서대문, 마포 등 기타권에 12개(연면적 29만9000㎡) 오피스 신규 공급에도 공실률 상승폭은 낮았다. 농협중앙회, 삼성화재, 에스오일 등 자가사용 비율이 높아 공실률 상승에 큰 영향을 주지 않은 것으로 나타났다.

 

장기간 공실이 지속되던 분당권(BBD)은 B, C 등급 오피스의 공실 해소로 공실률이 꾸준히 하락세로, 분당 내 입주 기업들의 증평과 수도권 소재 기업들의 임차 계약 등으로 공실이 해소된 것으로 나타났다.

 

 

내년 서울지역에 신규 공급 예정인 오피스는 총 16개, 연면적 125만여㎡로 예상된다.

 

올해는 중구와 강남구, 분당에 신규 오피스 공급이 집중됐다면, 내년에는 도심권, 강남권보다 마포구 합정, 상암동, 여의도, 판교에 신규 오피스 공급이 더 늘어날 전망이다.

 

강남권은 오피스 수요 지속과 신규 공급량이 적어 공실률 5% 미만의 약보합세가 예상된다. 역삼동 K Office와 수서동 업무시설 준공으로 총 6만2000㎡ 신규 오피스 공급과 타 지역 이전 기업 영향으로 공실률 상승이 전망되지만 IT산업이 확대될 것으로 보여 기존 강남권 소재 IT기업 오피스 수요가 유지 또는 확대될 가능성이 크다.

 

여의도권(YBD)은 상반기 공실률은 보합세가 예상되지만 하반기는 Two IFC, Three IFC 준공으로 23만9천m2가 신규 공급되어 하반기 공실률이 5% 내외 수준으로 전망된다.

 

분당권(BBD)은 분당 삼평동 판교신도시에 2012년 8개 빌딩(연면적 64만4000㎡)이 준공될 예정이다. 삼평동의 저렴한 임대료와 입지환경 영향으로 분당 소재 일부 기업들의 판교 이전이 예상되어 분당권 오피스 공실률이 증가할 것으로 예상된다.

 

교보리얼코 투자자문팀 김소진 연구원은 "올해 오피스 시장의 동향을 보면, 신규 오피스 공급이 중구와 강남구, 분당에 집중돼 8%대 공실률을 나타냈다"며 "내년에는 도심, 강남권보다 마포구 합정, 상암동과 여의도, 판교에 신규 오피스 공급이 더 늘어날 전망으로 도심 강남권보다 기타권, 여의도권, 분당권 공실률 상승이 예상된다"고 전했다.