이제 곧 박근혜 정부의 첫 부동산대책이 발표됩니다.

 

대선에서 박근혜 후보가 대통령으로 선택받은 가장 큰 이유 중 하나는 한 가정의 가장인 50대 유권자의 투표소행을 꼽을 수 있는데요. 장기적인 주택시장 불안에 주택가격은 떨어지고 전세가격은 유래없는 급등세를 보이며 내집을 지키기 위한 가장들의 바람이 담긴 것으로 보입니다, 그만큼 상황은 절박해 보입니다.

 

때문에 박근혜 정부는 국토부 장관 자리에 행정관료 출신이 아닌 도시경제학 교수를 앉히는 과감한 행보를 보이기도 했는데요.

 

가장들이 선택한 박근혜 대통령의 부동산 시장에 대해 전망해보도록 하겠습니다.

 

자세한 설명을 위해 김준환 서울디지털대학교 김준환 교수 나왔습니다.

  

부동산시장의 암흑기라고 불리던 이명박 정부가 지고 새정부가 열렸습니다. 박근혜 대통령과 부동산 시장. 어떤 변화가 생길까요. 박 대통령은 국토부 장관으로 관료가 아닌 경제학자를 앉힌 점은 그만큼 주택시장 상황이 절박하다는 뜻이겠지요?

 

▲김준환 교수 : 박근혜 정부는 출범 초기부터 “부동산시장과 거래활성화”를 정책의 최우선 과제로 삼고 있는 것으로 파악되고 있고요.

 

또한 부동산 시장상황도 역대 정권 중 가장 어려운 상황에 처해있다는 점을 고려한다면, 내수경제 활성화와 부동산 관련규제의 완화가 무엇보다도 필요하다고 할 수 있겠습니다.

 

이런 관점에서 본다면 박근혜 정부는, 이명박 정부의 실패를 되풀이 하지 않기 위해서 규제 보다는 완화에 중점을 둔 보다 과감한 정책들을 동시 다발적으로 펼칠 가능성이 높다고 생각합니다.

 

그리고 이번에 국토부 장관에 임명된 서승환장관은 대선캠프와 인수위에서 박근혜 대통령의 부동산 관련 공약과 정책을 주도적으로 입안한 분으로, 참여정부 때는 시장원리를 주장하며 규제를 통한 집값 안정에 매우 비판적인 입장을 갖고 계셨고,

 

이명박 정부 때도 분양가 상한제와 다주택자 양도소득세 중과세 폐지를 강하게 주장하셨던 분이셨죠.

 

이런 점들을 고려한다면 박근혜 정부 초기에는 대규모 규제완화를 통한 시장 활성화에 정책의 무게를 둘 것으로 생각되고요.

 

이로 인해 일시적으로 시장이 다소 회복될 가능성도 있다고 볼 수도 있겠는데요. 하지만 과거와 같은 부동산 가격 상승 시장은 이제 다시 오기는 어려울 것으로 생각됩니다.

 

-앵커 : 이달 말이나 다음 달 초면 박근혜 정부의 첫 부동산대책이 발표될텐데요. 어떤 내용이 실릴 것으로 보십니까? 이전 정부도 갖가지 대책을 시도했지만 여러 가지 이유로 어려움이 많았는데요.

 

▲김 교수 : 이번에 발표될 부동산대책의 내용은 시장 및 거래활성화 대책, 하우스푸어 대책, 렌트푸어 대책 등 크게 3가지 내용이 포함될 것으로 예상됩니다.

 

먼저 시장 및 거래활성화 대책으로는 생애최초 주택 취득세 면제, 분양가 상한제 폐지, DTI와 LTV완화, 다주택자 양도세 중과 페지, 임대목적 중대형 주택의 종부세 과세대상 면제, 뉴타운/재개발/리모델링 사업의 규제 완화 등의 내용이 포함될 것으로 예상됩니다.

 

그리고 하우스푸어 대책으로는 보유주택지분 매각제도, 주택연금 가입연령기준 하향조정 등의 내용이 포함될 것으로 예상되고요,

 

마지막으로 렌트푸어 대책으로는 목돈 안드는 전세제도와 행복주택사업 등이 내용에 포함될 것으로 예상됩니다.

 

-앵커 : 말씀하신 보유지분 매각제와 목돈 안드는 전세제도는 하우스푸어와 렌트푸어 구제를 위한 박 대통령의 핵심 부동산 공약입니다. 그런 이 두가지 대책에 대한 실효성 문제로 말이 많습니다. 우선 하우스푸어 대책인 보유주택 지분매각제에 대해 교수님은 어떻게 생각하시는지요?

 

▲김 교수 : 보유지분 매각제도는 하우스푸어들이 주택의 일부 지분을 공공기관에 매각하여 금융기관의 대출을 상환하고, 대신 주택의 사용료를 지불하는 제도로, 이미 일부 금융기관이 시험적으로 시행하고 있으나 신청자가 거의 없는 것으로 알고 있습니다.

 

쉽게 이야기하면 집이 팔리지 않으니까 집의 일부 권리를 공공기관에 매각하여 금융기관의 빚을 갚고 하우스푸어들은 월세로 살라는 이야기지요.

 

하지만 이 경우 대규모 공적자금이 투입되어야 하는데 재원조달을 어떻게 할 수 있을지가 의문입니다.

 

또한 이 제도는 주택가격이 오를 경우에는 문제가 되지 않지만, 만약 추가적으로 주택가격이 하락할 경우에는 그 손실분을 정부가 고스란히 부담하여야 하는데, 이는 가격이 오르면 개인 투자자가 고스란히 수익을 보고, 가격이 하락하면 개인의 투자손실을 정부가 고스란히 손해를 보는 구조이기 때문에 먼저 사회적인 합의가 필요하다고 생각합니다.

 

또한 이미 주택가격이 구입당시 보다 큰 폭으로 하락하여, 기존 대출금을 제외하면 남은 권리가 많지 않은 주택과 하우스푸어 중 채무상환능력이 없는 대상자에게는 아무런 의미가 없는 허울뿐인 제도가 될 수도 있습니다.

 

-앵커 : 렌트푸어 대책으로 나온 목돈 안드는 전세제도, 이 역시도 너무 이상향적인 방법이 아닌가하는 말이 많습니다. 어떻게 평가하시는지요?

 

▲김 교수 : 목돈 안 드는 전세제도는 집주인이 금융권에 보증을 서고 세입자가 저리의 전세자금을 대출받는 제도인데요.

 

초기에 부족한 전세자금을 대출받는 신혼부부와 같은 세입자에게는 30-40%의 이자비용의 절감효과 있습니다만, 기존 집주인, 세입자 모두에게 크게 환영받지는 못할 것으로 생각됩니다.

 

먼저 집주인 입장에서는 기존 세입자의 부족한 전세자금을 일부 월세로 돌릴 경우 보다 수익이 훨씬 줄어들 뿐만 아니라, 보증인으로서 대출금 상환에 책임도 지어야 하기 때문에 환영할 집주인이 그리 많지는 않을 듯합니다.

 

또한 세입자들 입장에서는 이제도가 자칫 전세가격의 상승을 부추길 소지도 있어, 결국 빚만 늘어나는 결과를 초래할 수도 있습니다.

 

한국의 전세시장 구조는 집주인 중심의 일방적인 시장으로서 세입자는 가격조정 능력을 가지고 있지 못합니다. 다시 말하면 집주인이 임의로 전세가격을 올릴 경우 세입자는 전세가격을 올려주거나, 아니면 이사를 하는 방법 밖에는 없습니다. 다만, 집주인이 오른 가격에 다른 세입자를 구하지 못하는 경우에 세입자는 그 가격으로 다시 살 수가 있는 것이지요.

 

따라서 지금까지는 이러한 세입자들의 지불능력이 전세가격을 조절하는 유일한 수단이었습니다.

 

하지만 이 제도에서는 세입자들이 지불능력을 초과 하여 추가 대출을 하여 오른 전세가격을 지불할 수도 있게 하는 제도로서, 집주인이 전세가격을 올릴 경우 절박한 세입자 입장에서는 울며 겨자 먹기 식으로 추가 대출을 받을 수밖에 없는 상황이 발생하게 되겠지요.

 

문제는 일부 집주인들이 이를 오해하고 아무 근거도 없이 마구잡이식으로 추가로 전세가격을 줄줄이 올린다면, 정부가 의도한 바와는 다르게 전세가격 상승을 부추길 수 있는 빌미가 될 수도 있으며, 결국 가뜩이나 가계부채에 시달리는 세입자들에게 추가적인 부채를 증가시켜 생활이 더욱 어려워 질 수도 있습니다.

 

-앵커 : 박근혜 정부의 부동산시장의 변수가 있다면 어떤 것들이 있을까요?

 

▲김 교수 : 박근혜 정부의 부동산시장의 변수는 전문가들 마다 다소 차이를 보일 수 있는데요. 제 개인적으로는

 

첫째, 전혀 회복기미를 보이지 않고 있는 현 부동산 시장 상황을 들 수가 있겠습니다. 앞으로 박근혜 정부가 많은 부동산 규제완화 정책을 내놓을 것으로 생각되는데요. 과연 현재의 시장상황이 이러한 정책만으로 회복될 수 있을까 하는 점입니다.

 

둘째, 정책에 대한 국민적 저항입니다.

박근혜 정부가 펼칠 대부분의 부동산 관련 정책들이 특정 계층에게 그 혜택이 집중될 소지가 상당히 높은데요. 과연 그 혜택을 누리지 못하는 대다수의 국민들의 저항을 어떻게 완화시키고 합의를 도출해 내느냐 하는 점입니다.

 

셋째, 내수경기의 침체입니다.

현재 내수 경기는 크게 회복될 기미를 보이지 않고 있는데요. 돈 있는 분들은 불안해서 못 쓰고, 없는 분들은 점점 더 쪼들려서 못 쓰는, 마치 일본의 부동산 버블 붕괴 후의 모습과 매우 유사하게 진행되고 있는 느낌이 듭니다. 이러한 상황이 지속될 경우 결국 부동산시장도 장기 침체에 빠질 가능성이 굉장히 높은데요. 이러한 내수 경기를 어떻게 회복시킬 수 있는냐도 부동산 시장회복에 큰 변수가 될 수도 있습니다.

 

그 밖에 부의 집중화와 소득 감소로 인한 부동산 구매수요의 감소와 구매력 약화, 저출산/고령화 등의 인구구조의 변화, 그리고 글로벌 경제환경의 변화 등도 변수로 들 수가 있겠습니다.