[뉴스토마토 최봄이기자] 국토교통부가 지난 11일 입지규제 대폭 완화를 골자로 하는 제도 개선안을 발표했다. 4.1부동산대책 후속조치로 지난 5월23일 분당 신도시 30배 규모의 토지거래허가구역을 해제한 데 이어 두 번째로 규제 해제다.
이에 따라 이르면 내년 초부터 용도지역에 따른 규제가 완화될 것으로 보인다. 일부 수혜지역에서는 벌써부터 매수 문의가 증가하는 등 반응이 나타나고 있지만 일선 현장에서는 "아직 두고봐야 한다"는 신중한 반응이 나오고 있다.
입지규제안의 핵심 내용은 4개 용도지역의 입지규제를 '포지티브' 방식에서 '네거티브' 방식으로 전환하는 것이다. 쉽게 말해 지을 수 있는 건축물의 종류를 정하는 것이 아니라 지을 수 없는 건축물의 종류를 정하는 것이다. 입지 금지 대상이 아니면 원칙적으로 입지를 허용한다는 뜻이다.
용도지역은 전 국토를 합리적인 토지 이용방향에 맞춰 구분하는 것으로 크게 ▲도시지역 ▲관리지역 ▲농림지역 ▲자연환경보전지역이 있다.
도시지역은 다시 주거·상업·공업·녹지지역으로, 관리지역은 보전관리·생산관리·계획관리지역으로 세분화되는데 용도지역에 따라 건축할 수 있는 시설물의 종류와 건폐율, 용적률 등 면적규제가 다르다.
◇계획관리지역에 연립주택, 3000㎡미만 판매시설 허용
네거티브 방식을 도입하는 용도지역은 도시지역의 상업지역, 준주거지역, 준공업지역과 비도시지역의 계획관리지역이다. 이들 용도지역은 전 국토의 약 12%를 차지하고 있으며 수도권에 집중돼 있다.
이번 조치가 시행되면 계획관리지역에도 연립주택, 다가구주택, 3000㎡ 미만의 판매시설을 지을 수 있게 된다. 조례로 금지하지 않는다면 음식점과 숙박시설도 지을 수 있다. 하지만 아파트, 업무시설, 위락시설은 여전히 입지가 금지된다.
준공업지역에는 주거, 판매, 숙박 등을 결합한 '복합 건축'을 허용한다. 상업지역에만 허용했던 것을 준공업지역에도 지을 수 있도록 규제를 풀어준 것이다. 이와 함께 관광호텔이 체육시설, 회의장 등을 부대시설로 지을 수 있도록 관련 규제를 완화하기로 했다.
이외에도 개발제한구역 해제, 준공된 택지지구 계획변경과 관련한 규제 완화 등이 이번 조치에 포함됐다.
◇계획관리지역으로 지정돼 있는 파주지역의 토지 위성사진(자료=뉴스토마토DB)
◇긍정적 효과 제한적..지자체 호응 '주요 변수'
현장 전문가들은 원친적인 규제완화는 환영하면서도 긍정적인 효과는 제한적일 것이라는 반응을 보이고 있다.
노철오 알엠리얼티 대표는 "일부 개발욕구가 있었던 대기수요자들은 거래에 숨통을 틀 수 있을 것"이라고 분석했다.
계획관리지역에 연립주택과 상가를 짓게 되면 시행사 등이 개발원가를 낮출 수 있고 준공업지역이 밀집한 영등포, 구로 등은 교통이 편리한 부도심인데다 관광호텔 개발수요가 비교적 풍부해 수혜가 기대된다는 것이다.
하지만 노대표는 "현재 부동산 경기불황은 토지보다는 주택시장 침체에 원인이 있는만큼 정책 효과는 제한적일 것"이라고 내다봤다.
계획관리지역이 많은 파주시 매물을 취급하는 정영엽 그랜드부동산 대표는 "규제완화로 파주는 주거비용이 저렴한 연립주택의 개발 수요를 흡수할 수 있을 것"이라면서도 "지자체가 따라주지 않으면 변화를 체감하기 어려울 것"이라는 단서 조항을 덧붙였다.
지금도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 계획관리지역에서 660㎡까지 숙박시설을 허용하고 있지만 지자체가 인근에 인가가 20채 이상 있거나 국도에서 200m 이내일 경우 등에는 조례를 제정해 입지를 막고 있다는 것이다.
정 대표는 "정부와 지자체의 규제방향이 다르면 허가비용이 많이들고 토지거래가 막힌다"며 "정부의 후속조치도 예의주시해야 한다"고 말했다.
지역 현실에 맞는 규제완화를 촉구하는 목소리도 있었다.
성수동 매물을 중개하는 김성혜 새싹공인 대표는 "정부가 진짜 토지거래 활성화를 의도한다면 5년 전 설정한 토지거래허가구역부터 해제해야 할 것"이라며 "지식산업센터에 유통, 무역, 도소매 중소기업이 입주할 수 있도록 하는 등 현실에 맞는 추가적인 규제완화가 뒷따라야 투자가 살아날 것"이라고 덧붙였다.