[뉴스토마토 최봄이기자] #결혼 3년차 주부 이모(33·경기 오산)씨는 이달 청약이 진행된느 성남 여수지구 공공분양을 노리고 있다. 가격이 부담스러워 민간분양은 엄두도 못 냈던 이씨에게 공공분양은 내집마련의 기회인 셈.

 

문제는 청약 전략이다. 청약 경쟁률이 천차만별인 민간 분양시장과 달리 공공아파트의 청약경쟁은 갈수록 치열해지고 있다.

 

 

특히 전세난이 심화되면서 전세로 살아보고 내집 마련이 가능한 '분양전환 공공임대'의 인기가 높다. 신혼부부 특별공급, 거주지 우선 등 조건을 충족하지 못하면 당첨 가능성은 높지 않은 것이 현실이다.

 

분양전환 공공임대를 선택할 때는 자금 사정에 따라 일반 공공임대 또는 분납임대를 선택할 수 있다. 성남 여수지구에서는 이달 청약하는 물량 1171가구 중 10년 공공임대 주택 380가구, 분납임대 주택 274가구 공급될 계획이다. 전용 면적 51㎡, 59㎡ 두 가지 주택형으로 공급된다.

 

공공임대와 분납임대는 일정 기간 임대 후 소유권을 이전할 수 있다는 공통점이 있지만 주택 가격을 선정하는 방식과 납부하는 방식이 다르다. 이 둘의 공통점과 차이점을 비교해 청약 전략을 짜야 하는 이유다.

 

우선 공공임대는 일정 기간 임대로 거주한 후 분양 전환을 받을 지 여부를 선택할 수 있다. '살아보고 결정'할 수 있는 것. 반면 분납임대는 잔금을 납부하는 순간 소유권이 이전된다. 이렇다 보니 공공임대는 분양 전환 시 감정평가 금액으로 주택 가격을 결정한다. 반면 분납임대는 입주자 모집 때 가격이 결정된다.

 

 

분납임대의 경우 향후 주택가격 하락에 따른 손해를 보전하기 위한 안전장치도 마련돼 있다. 계약 후 중간·최종 분납금을 산정하는 기준을 최초주택가격, 감정평가액 중 낮은 금액으로 선택할 수 있기 때문이다.

 

하지만 임대기간 중 무주택 요건을 충족해야 하며 임차권 양도, 임대주택 전대 등은 엄격히 금지된다. 2년 마다 임대차계약을 갱신해야 한다는 점도 주의해야 한다.

 

김천석 오메가리얼티 소장은 "분양전환이 가능한 공공임대주택은 청약통장 재사용이 가능한 국민임대나 장기전세주택과 달리 당첨 후 청약통장이 소멸된다는 점에 주의해야 한다"며 "성남여수지구 청약에 실패한 수요자라면 하남 미사지구의 분납임대 물량에도 관심을 가져볼 만 하다"고 조언했다.

 

이외에도 수도권에서는 8월 청약접수를 받는 가정지구(59㎡, 443가구)와 12월 분양 예정인 서창지구(61~84㎡, 742가구)가 주요 단지로 꼽힌다. 지방에서는 광주 전남혁신도시(분양전환 공공임대, 1948가구), 충북혁신도시(749가구), 경북 김천혁신도시(1271가구), 강원 원주혁신도시(728가구) 등이 10월 중 분양할 예정이다.

 

 

공공분양 주택은 올 하반기 2만여 가구 공급될 예정인 가운데 주요 공공분양 단지에 실수요자들의 눈길이 쏠리고 있다. 특히 이번에 공급되는 공공분양 물량은 2000년 이후 최대 규모로 정부가 주택종합계획에서 인허가 물량을 대폭 줄이겠다고 발표한 상황이라 희소가치는 더욱 높아질 전망이다.

 

하반기 공공분양 물량 중 노른자위를 자랑하는 강남 내곡, 세곡지구를 비롯해 마곡지구, 위례신도시 등이 유망 단지로 꼽힌다.

 

내곡 보금자리지구에서는 5단지 전용 59~114㎡ 395가구가 공급된다. 지하철 신분당선 청계산 입구역을 도보로 이용할 수 있고 양재대로, 경부고속도로 양재IC, 분당~내곡 간 고속화도로, 용인~서울간 고속화도로 등을 쉽게 이용할 수 있다. 단지 인근에는 농협 하나로클럽, 코스트코, 청계산, 양재시민의숲 등 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

 

이달 5일부터 시작되는 특별분양에 이어 22일부터는 청약저축, 청약예금 가입자에게 공급된다. 입주자 모집 공고에 기재된 소득, 자산보유 요건을 충족해야 청약이 가능하다.

 

마곡지구는 첫 분양으로 관심을 끌 전망이다. SH공사는 서울 강서구 마곡지구 1~7, 14, 15블록에 전용 59~114㎡ 2856가구를 공급한다. 366만㎡ 대규모로 조성되는 마곡지구는 서울의 마지막 핵심 개발지구로 꼽힌다. 지난달 공급한 SH공사의 장기전세주택은 6.8대1의 청약 경쟁률을 기록했다.