노후자금 준비가 직장인을 비롯한 젊은층의 숙원과제가 되면서 3층연금 준비에 공을 들이는 이들이 늘고 있다. 3층연금은 국민연금(1층), 퇴직연금(2층), 개인연금(3층)으로 노후준비의 기본을 갖춘 것을 만한다. 좀 더 욕심을 내면 4층에 주택연금을 5층에 월지급식펀드를 가입함으로써 5층 연금디자인을 완성할 수 있다.

 

연금은 종류별로 현금흐름 성격이 천차만별이기 때문에 모두 준비할 수 없다면 은퇴 후 본인에게 적합한 상품을 선별해 연금 포트폴리오를 구축해야 한다.

 

통계청의 가계금융복지조사에 따르면, 지난해 기준 은퇴를 본격적으로 시작하는 국내 50대 가구가 4억3025만원으로 자산을 가장 많이 보유하고 있고, 이중 77.7%가 실물자산(부동산)에 편중돼 있었다.

 

이처럼 부동산 의존도가 높은 우리나라 은퇴세대에게는 큰 집을 작은 평수로 줄이거나 시세가 낮은 지역으로 이사 가는 등 부동산 비중을 최대한 축소하는 것이 노후를 위해 목돈을 마련할 수 있는 가장 현실적인 대안이 될 수 있다.

 

 

4층연금인 주택연금은 사는 집을 처분하지 않고 연금액을 보충해 노후에 생길 수 있는 소득부족에 대처할 수 있는 방법이다.

 

특히 올해 저금리 추세가 가속화되면서 상반기 중 주택연금 가입자가 크게 늘었다. 한국주택금융공사에 따르면, 지난 상반기 주택연금 가입자는 3065명으로 2007년 상품 출시 이후 반기 기준으로 가장 많았다. 총 가입자는 2만5699명이다.

 

정나라 미래애셋은퇴연구소 연구원은 "주택연금은 역모기지 대출이라는 속성 때문에 일반연금과는 다른 현금흐름을 보이며, 연금 포트폴리오를 위해서는 이를 구체적으로 파악해야 한다"고 조언했다. 구체적인 특징은 다음과 같다.

 

우선 주택연금은 일반연금과는 달리 현금유입(연금수령)이 먼저 일어나고 현금유출(상환)이 나중에 발생하는 게 특징이다. 국민연금이나 연금보험은 연금개시 전에 적립 또는 납입을 완료한다. 하지만 주택연금 월수령액은 대출이며, 대출상환은 가입자가 사망했을 때 주택을 매각해 이뤄지는 것이다.

 

주택을 매각해 대출을 상환한 후에 금액이 남으면 이는 채무자(상속인)에게 돌아가며, 주택을 매각한 금액이 대출보다 적더라도 부족한 액수가 상속인에게 청구되지는 않는다.

 

또 한가지 특징은 부부 중 한명이 먼저 사망하면 남은 배우자에게 현금흐름이 전액 넘겨진다는 것이다. 이는 가입자가 사망하면 연금지급이 종료되는 단생형 연금이나 유족연금이 줄어드는 공적연금과는 구별된다. 이 때문에 연금액을 책정할 때는 부부 중 연소자를 기준으로 한다. 올해 기준 3억원 주택의 경우, 주택소유자가 72세라고 가정할 때 배우자가 70세인 가입자는 월 98만6000원을 수령하지만 60세인 가입자는 월 68만2000원을 받는다.

 

주택연금은 중도일시금 수령도 가능하다. 종신연금은 일반적으로 연금지급이 시작되면 해지가 안되지만, 주택연금은 중도해지를 할 수 있어 주택을 팔아 자금을 충당할 수 있다. 연금을 해지 할 때 생기는 손해를 막으려면 인출한도 내에서 중도일시금을 받는 것도 방법이다. 정나라 연구원은 "가입 때 중도인출 한도를 미리 설정하면 필요한 시점에 매달 받는 연금 외의 추가적인 일시금도 만들 수 있다"고 조언했다.

 

이밖에도 주택연금 가입 도중 주택가격이 오른다면, 해지 후 재가입하는 옵션도 있다.

 

 

신청은 어떻게할까. 주택연금은 주택소유자가 만 60세 이상 때부터 신청할 수 있다. 부부 기준 1주택 소유가 원칙인데, 여러채일 경우 주택가격이 합산 9억원 이하라야 한다.

 

부동산은 시가 9억원 이하 주택으로 상가와 주택이 함께있는 복합용도주택의 경우 전체 면적에서 주택이 차지하는 면적이 절반 이상이면 가입할 수 있다.

 

세제혜택도 눈여겨 볼 만하다. 주택연금을 가입할 때는 저당권을 설정하는데 이 때 발생하는 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무가 모두 면제된다. 주택연금에 가입하면 재산세가 25%가 감면되며, 주택연금 대출이자비용도 연간 200만원 한도로 소득공제 받을 수 있다.

 

일반 주택담보대출과 비교하면 어떨까. 주택연금은 대출성 상품이기 때문에 이자비용이 발생하며, '기준금리+가산금리'로 적용된다. 김민영 NH투자증권 연구원은 "기준금리는 고객과 금융기관이 협의해 3개월 CD금리와 코픽스 금리 중 하나를 선택할 수 있다. 가산금리는 CD의 경우 1.1%, 코픽스는 0.85%로 일반 주택담보대출보다 낮은 수준"이라고 설명했다.

 

김민영 연구원은 "주택연금 지급액은 신청 시점의 부동산 시가를 기준으로 하기 때문에 부동산 시세에 따라 가입시기를 조절하는 것도 방법"이라며 "집값이 최고점에 도달했다고 판단될 때 신청하면 유리하다"고 했다. 일례로 현재 70세에 3억원 주택을 소유한 가입자라면 정액형 방식으로 매월 98만6000원을 수령하는데, 신청 시점에 부동산 시가가 떨어진다면 그만큼 지급율이 낮아진다.

 

예상 연금액은 한국주택금융공사(www.hf.go.kr)에서 조회해볼 수 있다.

 

김보선 기자 kbs7262@etomato.com