주택시장과 둘러싼 대내외 변수인 중국경기 둔화와 예고된 미국 금리인상 등이 만만치 않다. 국내적으로는 자금 흐름의 왜곡으로 가계부채의 문제가 매번 거론되고, 내년도 금리인상을 대비한 7·22가계부채 대책의 영향, 미분양 증가의 우려가 있다.
연내 국내 금리인상 가능성은 거의 없고, 정부도 금리 인상은 자본유출을 막기 위해 미국과의 격차를 줄이기 위한 최소한의 인상폭에 그칠 것으로 전망하고 있지만 미국의 금리 인상시기가 9월설, 12월설에서 내년 3월설이 제기되면서 신흥국가에서의 자본유출의 우려가 커지고 있다.
실제 미국은 금리인상이 시작되면 4차례 정도는 지속적으로 인상하는 경향이 있다. 상대적으로 낮은 금리를 유지하는 우리의 입장에서는 부동산시장에 영향을 미치는 시나리오를 고려하지 않을 수 없다.
또한 중국의 경기 둔화는 한국 경제에 직접적으로 영향을 미치는 상황으로 중국경제를 의심하면서 걱정이 생기고, 이는 공포로 이어져 최대 피해국은 한국이 될 수 있다. 한국개발연구원(KDI)은 중국의 경제 성장률이 1% 하락하면 한국의 성장률이 최대 0.17%포인트 떨어진다는 분석을 내놓는 등 중국 경제에 대한 의존도가 높은 만큼 중국 경기가 휘청거리면 타격이 클 것으로 예상된다.
아직 미분양 주택에 대해서는 우려할 수준은 아니라고 하지만 부산 등 지방에서 미계약률이 높아지고 있으며, 경기도에서도 미분양이 집중되고 있다. 미분양이 수도권에 집중하는 것은 밀어내기식 공급과잉과 치솟은 분양가 때문으로 풀이되고 있다. 특히, 경기도에서 잘 나가던 동탄2신도시에서 미분양이 나온 것은 공급과잉 때문이라는게 대부분의 해석이다.
경기도 용인과 화성에서 3.3㎡ 평균 분양가가 지난해보다 10%이상 급등한 것도 경기도에서 전국 미분양을 몰리게 한 요인으로 설명되고 있다. 현재 전국 미분양의 1/3이 경기에 집중돼 있다. 미분양의 양산은 주택의 수요 구매력을 떨어뜨려 고분양가를 외면하는 수요자를 늘리게 됨에 따라 가을 분양시장 이후의 시장전망과 더불어 대응책 마련이 절실해 보인다.
한편, 향후 1~2년간 주택시장은 재건축단지와 분양권이 주도할 것으로 예상되고 있다. 과열된 분양시장에서 당첨 받아 계약 전후에 되팔려는 가수요자와 분양권을 싸게 사고 2년 이상 보유하여 최대의 수익을 내고자 하는 전략을 택해야 하는 소비자입장에서는 옥석을 가리기에 더욱 신중을 기해야 할 것이다.
특히, 소비자들은 분양시장의 과열에 대한 ‘밴드웨건’ 효과에 현혹되어서는 안된다. 밴드웨건(Band-Wagon)은 악단을 의미하는 ‘밴드’와 마차를 의미하는 ‘웨건’이 합쳐진 단어로 어떤 상품에 대한 수요가 많아지고 그 상품이 유행이 되면 분위기 때문에 다른 사람들도 그 상품을 구매하게 되는 현상을 설명하는 용어로 사용되고 있다. 즉, 인기단지에 청약을 하는 것은 필요하겠지만 아무런 이유 없이 ‘남이 청약하니까 나도 청약한다’ 식의 접근은 향후 공급과잉에 대한 우려가 커지는 현시점에서 절대 주의해야 할 것이다. 지역에 따라 미분양이 나타나는 등 하반기 분양 물량 추이를 볼 때 공급과잉의 우려가 제기되고 있어 지역의 수급여건을 꼼꼼히 들여다보고 청약에 나서야 한다.
부동산개발업자들은 부동산시장에서 미분양의 증가를 감지하지 못하고 있다. 특히, 선분양으로 이루어지는 우리의 개발형태에서 입주시 미입주사태에 대한 우려는 크게 하지 않는 분위기다. 하지만 우선 분양하고 보자는 식의 경험과 시행착오를 이미 여러 번 경험한 바 있으므로 건설사들은 선별 수주 및 공급 전략을 재편하여야 할 것이다.
또 정부는 당장 시급하게 부동산경기를 활성화시켜야 한다는 근시안적인 대책을 우선시함으로 공급과잉에 대해 방관하는 자세는 2~3년후 다시 한번 준공후 미입주로 인한 부동산시장의 침체를 초래할 것임을 인지하고 이에 대한 대비를 해야 한다. 정부는 건축총량제를 도입해 과잉공급을 조절할 필요가 있으며, 지역실정에 따라 지역에 필요한 연간 건축량을 조절해 안정적인 주택의 공급으로 건설시장과 부동산시장의 안정을 도모와 함께 지역경제의 발전을 가져오는 준비가 필요해 보인다. 특히, 이제는 부동산경기의 과열과 침체를 반복하기 보다는 부동산시장에서 지속적인 성장이 필요한 시점임을 절대 잊어서는 안 될 것이다.