대법원 3부(주심 박보영 대법관)는 강남구 역삼동 토지소유자인 U사가 토지교환계약 해제에 따른 중개수수료와 용역대금을 반환하라며 D중개법인과 D부동산컨설팅회사를 상대로 낸 부당이득금 반환청구 소송 상고심에서, D중개법인에 대한 청구를 기각하고 D컨설팅사에 한해 “용역비 2억2000만원을 반환하라”고 판결한 원심을 확정했다고 4일 밝혔다.

재판부는 “U사의 부동산과 교환 대상인 대전에 있는 부동산의 교환계약 중개를 D중개법인이 한 이상 중개행위는 정당히 이뤄졌다”며 “D중개법인이 아닌 D컨설팅 소속 공인중개사들과 사무원이 대전 부동산을 소개하고 현장을 안내했더라도 이는 중개행위에 부수된 행위로서 D중개법인의 중개행위를 보조한 것에 불과하다”고 밝혔다.

재판부는 “그러나 D중개법인과는 달리 D컨설팅이 주장하는 용역행위를 인정할 증거가 없거나 D컨설팅이 주장하는 일부 행위가 있더라도 이는 U사의 부동산과 대전 부동산의 교환을 알선하기 위한 부동산 중개행위 또는 그의 부수행위에 지나지 않는다”고 지적했다.

재판부는 이어 “그렇다면 D컨설팅이 U사와 D중개법인 사이의 중개계약에 따른 부동산중개업무를 넘어서는 용역을 U사에게 제공했다고 볼 수 없기 때문에 U사와 D컨설팅간의 용역계약은 공인중개사법에 따라 무효”라며 “같은 취지에서 본 계약을 무효로 보고 D컨설팅사가 U사로부터 받은 용역대금을 반환하라고 판단한 원심은 타당하다”고 판시했다.

D컨설팅 소속 공인중개사인 이모씨는 2012년 4월 U사에 찾아가 U사가 서울 강남구 역삼동에 있는 지목 대의 토지 522.7㎡와 그 위의 지상건물을 125억 이상으로 매도할 수 있도록 컨설팅을 해주겠다고 제안했다. U사는 이를 승낙하고 같은 해 5월 D컨설팅으로부터 부가가치세를 제한 용역비 2억원을 지급하겠다는 계약서를 체결했다.

U사는 같은 달 이씨와 D컨설팅 소속 직원 오모씨로부터 유모씨가 대전 동구 용전동에 소유한 지목 대의 토지 671.7㎡와 같은 동에 있는 토지 497.9㎡와 그 위의 지상건물을 교환할 매물로 소개받았다. U사와 유씨는 부동산 교환계약에 합의하고 계약을 체결했는데 이 과정에서 D중개법인 대표자가 입회해 계약서 중개업자란에 서명, 날인하고 U사는 D법인에게 중개수수료 1억1000만원을, D컨설팅에게는 용역비 2억2000만원을 지급했다.

그러나 교환계약 체결 무렵 U사의 역삼동 부동산에는 저축은행 명의로 총 1억5000여만원의 근저당권이 설정돼 있었고, 국가와 강남구 명의의 압류등기가 마쳐져 있었으며 일반 채권자 중 한명이 이 부동산에 대해 임의경매를 신청해 절차가 진행 중이었다.

유씨의 대전 건물도 주차장을 설치하라는 동구청의 명령을 이행하지 못하고 있는데다가 건물 지하에 입점하기로 한 마사지 가게도 시설 설치가 중단되는 등 문제가 있었다. U사 대표도 교환계약 체결 전 대전으로 내려가 유씨의 부동산을 둘러본 뒤 이 같은 사실을 알고 있었다. 결국 U사와 유씨는 상호 합의로 교환계약을 해제했다.

이후 U사는 D중개법인을 상대로 D컨설팅 소속 공인중개사와 중개보조원이 D중개법인의 명의를 차용해 중개 계약을 맺었기 때문에 교환계햑은 공인중개법상 무효라고 주장하면서 중개수수료를 반환하라는 소송을 냈다. D컨설팅 상대로는 중개행위에 당연히 포함되는 용역행위를 별도의 계약을 맺어 용역비를 받은 만큼 역시 공인중개법상 무효라며 용역비를 반환하라는 소송을 냈다.

1, 2심은 D중개법인 대표가 교환계약서에 중개인으로서 서명날인 하는 등 중개에 나섰기 때문에 이를 무효로 볼 수 없다며 이 부분에 대한 U사의 주장을 받아들이지 않았다. 그러나 D컨설팅에 대해서는 용역에 따라 수행했다고 주장하는 교환가액 조율은 부동산 중개행위에 해당돼 자격 없는 중개행위로 무효라고 봤다. 또 그 외에 교환계약과 관련해 두 부동산에 대한 분석자료를 제공하거나 간단한 세무상담을 한 것은 부동산중개행위의 부수행위에 불과하기 때문에 별도의 용역을 제공한 것으로 볼 수 없다며 용역비를 모두 반환하라고 판결했다.