[뉴스토마토 김용현기자] 정부가 서울과 경기 일부 등 청약 과열지역에 대한 강력한 대책을 내놓으면서 이번 규제에서 비껴간 지역의 분양사업장들이 반사이익을 홍보하며 수요자들을 현혹하고 있다. 하지만 미분양이 많은 지역이거나 입지가 좋지 않은 곳들이 많아 꼼꼼한 청약전략이 요구된다. 기존 주택 갭투자나 오피스텔 역시 위험성이 크다.

 

11.3 부동산 대책을 통해 정부가 전매제한 기간을 늘어나거나 청약 1순위 자격을 강화한 지역은 분양권에 수천만원, 수억원의 웃돈이 붙은 곳들이다. 그만큼 입지가 좋거나 생활인프라가 잘 갖춰져 수요자들이 몰린 지역이다.

 

하지만 최근 해당 지역이 아닌 일부 단지들이 분양에 나서면서 '11.3대책 빗껴간 단지', '11.3대책 수혜 단지' 등을 내걸며 수요자들을 모집하고 있다.

 

화성시의 경우 동탄2신도시만 이번 규제에 포함디면서 신도시 인근 분양 단지들이 대책 풍선효과 홍보에 열을 올리고 있다. 신도시 생활 인프라를 그대로 이용하면서 기존과 같은 6개월이면 전매가 가능하다는 부분을 강조하고 있다.

 

하지만 신도시에 포함되지 않을 경우 교육이나 편의시설 이용에 한계가 있고, 가격 상승률 역시 신도시 내 단지들을 따라기지 못한다. '신동탄' 등 동탄2신도시 후광효과를 노린 단지들이 그동안 분양했지만 장기간 미분양에 시름하는게 다반사였다.

 

동탄2신도시 동탄역 공인 관계자는 "SK나 대림 등 대형 건설업체들이 동탄2신도시 주변에서 분양에 나섰지만 오랜 시간 미분양으로 남았었다"며 "도로 등으로 신도시와 경계가 형성되는 등 거리만 가까울 뿐 반사이익을 기대하기는 힘들다"고 설명했다.

 

 

높은 전세가율에 기반한 기존 주택 갭투자나 오피스텔 역시 투자에 신중을 기해야 한다. 분양시장 규제에 투자자들의 유입이 예상되지만 자칫 큰 낭패를 볼 수 있다.

 

금리인상과 대출 규제, 경기 침체 등 악재가 많아 내년 주택가격 하락세가 예상되고 있어 섣부른 투자에 나설 경우 가격 하락에 따른 하우스푸어로 전락할 수 있다. 급격히 오르던 전세가율도 최근 하락세로 접어들었다.

 

KB국민은행 통계를 보면 지난 6월 75.1%로 정점을 찍었던 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 4개월 연속 하락하며 10월말 기준 73.7% 수준이다. 

 

또 오피스텔 역시 공급과잉에 따른 공실률 증가, 또 그로 인한 임대수익률 지속 하락 등 투자여건이 썩 좋지 않은 상황이다. 역세권 등 수요가 풍부하지 않은 지역의 경우 평균 수익률은 크게 떨어질 수 있다. 준공이 꽤 지난 오피스텔은 유지보수비 증가에 대한 리스크도 감안해야 한다.

 

서울의 경우 지난해 말 5.42% 수준이던 오피스텔 임대수익률은 최근 5.21%로 떨어졌다. 경기와 인천 지난해 각각 6%와 7%대 수익률이 무너지는 등 하락세를 이어오고 있다.

 

이정찬 미래부동산 경제연구소 대표는 "저금리 장기화에 따른 투자처로 각광받았던 분양시장이지만 이번 대책으로 투자수요가 크게 위축될 것으로 예상되면서 대처 투자처를 찾는 투자자들이 늘고 있다"며 "하지만 향후 1~2년 정도는 주택시장에 호재보다는 악재가 많아 가격 약세가 예상되는 만큼 신중한 접근이 필요하다"고 조언했다.

 

 

김용현 기자 blind28@etomato.com