[뉴스토마토 용윤신·김지영·김현주 기자] 정부가 부동산 시장의 경착륙 우려를 불식시키기 위해 '다주택자 세제혜택'을 추가로 제시할 수 있다는 관측이 나온다. 하지만 부동산 시장에 안정 효과를 줄지 여부는 미지수다. 등록임대사업자 제도'에 대한 세제혜택 부활과 관련해 전문가들도 부정적 반응을 내놓고 있다.
11일 <뉴스토마토>가 4인의 부동산·세제 전문가들의 의견을 종합한 결과, 현 정부에서 추진 중인 등록임대사업자 제도에 대한 세제 혜택 부여에 대해 '부정적' 입장이 많았다.
등록임대사업자 제도는 다주택을 보유한 소유자에게 실거주용 1주택을 제외한 나머지 주택에 대해서 임대사업자로 등록을 하고 법정요건에 맞춰 임대를 진행을 하면 임대주택의 취득·보유·처분 단계에서 발생하는 세금에 대해 세제혜택을 주는 제도다.
문재인 정부는 2017년 12월 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하고 각종 세제혜택을 주겠다고 발표한 바 있다. 4년(단기), 8년(장기) 임대를 할 경우 종합부동산세·양도소득세 등에 혜택을 주는 등 주택임대시장 안정화 대책이었다.
하지만 이후 저금리 기조와 맞물려 부동산 시장이 과열되면서 '갭투자' 등 투기에 악용된다는 문제가 제기됐다. 이에 2019년과 2020년에 걸쳐 의무 임대기간을 10년으로 늘리고 세제 혜택도 상당 부분 축소시켰다.
김동현 세무법인 다솔 세무사는 "아파트가 혜택 대상에서 벗어나고 임대 기간도 10년을 넘어가면서 부동산 투자로 집을 팔아 돈을 벌 수가 없게 됐다는 의미"라고 언급했다.
문제는 최근 부동산 시장의 거래절벽이 나타나면서 부동산시장 침체 가능성이 나타나고 있다는 점이다. 최근 한국은행의 급격한 금리인상으로 자금줄이 마르면서 아파트 거래량이 뚝 떨어졌기 때문이다.
10월 전국 아파트 매매거래량은 1만8560년으로 전년 동월 대비 61.9% 감소했다. 특히 서울 아파트 매매거래량은 10월 900건에 그쳤다. 이는 전년 동월 대비 68.3% 줄어든 수치다. 과거 문 정부 당시 부동산 시장 정책 부작용에도 불구하고 윤석열 정부가 임대사업자제도 개편에 나선 배경이다.
임병철 부동산114 리서치센터 팀장은 임대사업자 제도 축소가 거래량 감소에 영향을 미쳤다고 분석했다.
임병철 팀장은 "임대차 입법이 시행될 때 임대사업자 제도도 같이 축소되면서 임대물량으로 나올 수 있는 물량이 꽤 줄었다"며 "물량이 부족한데 주요 공급원이라고 할 수 있는 민간 임대사업자에서 나올 물량도 줄었기 때문"이라고 분석했다.
임대사업자에 대한 세제혜택을 늘리는 것과 관련해서는 회의론이 우세했다.
유호림 강남대 세무학 교수는 "정부는 '서민주거안정'을 빌미로 '지대추구자에 대한 조세지원이나 이익보장'을 추진할 것이 아니라, 다주택자와 투기꾼에 대한 임대소득세의 적정한 과세를 통해 '응능과세원칙'을 구현해야 한다"고 주장했다.
임병철 팀장도 "현재 전세 시장이 안정된 거 같지만 전세 보증금 이자를 내는 상황에서 금리가 높기 때문에 주거비 부담은 크다"며 "원칙적으로는 전세가 세입자가 더 유리한데 지금은 그게 반대로 된 상황이기 때문에 지금의 전세값 안정에 (임대사업자 제도 개편이) 그렇게 좋은 방향은 아니라고 볼 수 있다"고 말했다.
김인만 부동산경제연구소장은 "(문재인 정부 당시처럼) 의무임대기간을 4년으로 줄인다면 임대한 사람에게 종부세 합산배제나 양도세 혜택을 주는 것은 과도하다"며 "제도를 시행한다면 8~10년으로 의무 임대 기간을 늘려야 한다"고 조언했다.
유호림 교수는 "다주택자 등에 각종 조세지원은 비생산적 지대추구행위에 조세우대를 부여하는 것이기 때문에 생산적 경제활동에 종사하는 선량한 국민들에게 심리적 박탈감을 일으키게 될 것"이라며 "아가 부동산시장의 거품이 붕괴되는 경우 우리나라 경제 전반에 큰 충격을 야기할 가능성이 매우 크다"고 강조했다.
유 교수는 "'부동산시장 안정화'와 '서민 주거안정'을 달성할 수 있도록 부동산세제를 전면적으로 재설계해야 한다"며 "구체적으로 현행 부동산세제의 틀을 유지하면서 건설임대사업자를 제외한임대사업자 관련 조세우대를 모두 폐지하고, 주택 등 주거목적 부동산임대사업자와 다주택자에 대한 임대소득세와 양도소득세를 중과하는 등 부동산세제가 '응능과세원칙(능력의 크기에 따른 세부담 원칙)'과 '편익과세원칙(공공 편익에 비례한 세부담 원칙)'에 부합하도록 개혁해야 한다"고 말했다.
부동산 경착륙을 막을 수 있을지도 의문이다.
김인만 소장은 "집값이 떨어지고 금리 부담도 커지면서 무리해 구매에 나서는 사람이 많지는 않을 것"이라고 설명했다.
김동현 세무사는 "집을 사는 사람들의 입장도 생각해야 하는데 금리 같은 것이 부담이 돼서 집을 팔려는 사람은 많아지는데 집을 사려는 사람이 그만큼 될 지가 의문이다. 오히려 가격이 많이 떨어지지 않을까 싶다"며 "정책이 나타날 때까지 시차가 발생할 것 같다"고 말했다.
11일 <뉴스토마토>가 4인의 부동산·세제 전문가들의 의견을 종합한 결과, 현 정부에서 추진 중인 등록임대사업자 제도에 대한 세제 혜택 부여에 대해 '부정적' 입장이 많았다. 사진은 서울 아파트 전경. (사진=뉴시스)
세종=용윤신·김지영·김현주 기자 yonyon@etomato.com