[뉴스토마토 김보선기자] 서울 강남3구와 비강남권의 상가 분양가격이 두배 이상 차이가 나는 것으로 조사됐다.
이같은 가격차는 지하철9호선과 신분당선 개통, 반포지구와 잠실 재건축 아파트 입주 등에 따라 강남3구 상가 분양가격이 꾸준히 오른데 따른 것으로 분석된다.
부동산114 리서치센터에 따르면 지난 2005년 이후 신규 공급된 서울시내 상가 450개 단지의 1층 분양가격(3.3㎡기준)은 강남 3구가 평균 6996만원, 비강남권은 평균 3150만원으로 나타났다.
강남3구는 서초(7768만원), 송파(6212만원), 강남(5347만원) 순이며, 그 외 지역은 2000만원~4000만원으로 강남 3구가 비강남권보다 평균 2.2배 가격이 높았다.
◇단위당 1억원 넘는 상가, 강남3구 몰려
강남3구의 상가 분양가 상승은 강남역이 위치한 서초구와 잠실 재건축 아파트 단지가 위치한 송파구의 영향이 컸다.
단위당 1억원이 넘는 상가는 2005년 이후 최근 8년간 총 11개 단지가 공급됐는데, 상위 4개 단지가 지하철 9호선 신논현~강남역에 위치한 서초구에 집중됐다. 9호선 일대 근린상가와 재건축 아파트 단지내 상가들이 대표적이다.
건설사와 시공사들도 신논혁역이 개통되자 강남역 상권의 광역효과를 누리기 위해 고분양가 전략을 내세웠다.
올해도 상가 고분양 사례가 나타나고 있다. 지난해 신분당선 개통 이후 강남역 주변으로 오피스텔 공급이 이어지면서 3.3㎡당 1억원이 넘는 오피스텔 상가가 공급됐다.
오피스텔 강남역쉐르빌 상가는 3.3㎡당 7012만원~1억312만원에 분양하고 있다.
장용훈 부동산114 연구원은 "올해 강남역쉐르빌을 포함해 강남역효성인텔리안더퍼스트, 강남역와이즈플레이스, 청담역푸르지오 오피스텔이 분양돼 고가 상가 공급이 이어질 것"이라고 내다봤다.
◇'매머드급' 아파트 영향
대단지 재건축 아파트의 단지 내 상가 분양가격도 평균가 상승에 영향을 미쳤다.
2007년~2008년 공급된 잠실 엘스와 리센츠, 트리지움, 파크리오 등 잠실 저밀도지구 재건축 아파트 밀집 지역은 상가 분양가격이 3.3㎡당 평균 1억원이 넘는다.
1만 가구 배후수요를 뒤로 하고 신천 역세권에 위치한 조건 등을 내세워 분양 가격을 높게 책정한 것.
2009년 분양한 서초 반포자이 내 상가도 단위당 6900만원~8500만원에 공급됐다. 강남구는 2007년 분양한 대치아이파크 상가가 3.3㎡당 7000만원에 공급됐다.
◇상가 분양가 격차, 2009년 이후 줄어
강남3구 상가의 분양가격은 2006년 이후 상승세를 보이면서 비강남권 상가 분양가와 격차를 벌리다 지하철9호선 신논현역이 개통한 2009년에는 최대 8000만원이 넘으며 양극화 현상이 뚜렷해졌다.
비강남권은 지하철 개통 등 호재에도 3000만원 안팎에서 안정적으로 상가를 공급했지만, 강남3구는 단위당 1억원을 초과하는 고가 사례가 나왔다.
그러나 1억원이 넘는 고가 사례가 나오면서 분양 성적이 저조해졌고 일부 과도한 분양가 책정이라는 비판도 제기됐다.
고분양가를 감당할 수 있는 개인이 한정된 상황인데다 이후 임차 관리에서도 어려움이 드러났다.
이후 금융위기를 거치면서 2009년 이후 강남과 비강남권의 상가 분양가격 격차도 대폭 줄어드는 추세다.
장용훈 부동산114 연구원은 "무리한 분양가격이 책정됐다면 분양받은 상가는 적정 임대수익률을 맞추기 위한 업종 구성과 운영관리가 쉽지 않다"며 "미분양으로 이어질 경우 상권 형성과 투자 수익환수에도 상당한 시간이 소요된다"고 지적했다.