올해 2018년의 주식시장과 부동산시장은 어떤 모습을 보여줄 것인가. 국가미래연구원은 지난해 12월21일 ‘2018년을 진단한다’는 시리즈의 일환으로 좌담회를 열고 주식·부동산시장을 진단했다. 황희만 전 MBC부사장의 사회로 구용욱 미래에셋대우 리서치센터장이 주식시장을, 권대중 명지대 부동산대학원 교수가 부동산시장을 점검했다. 다음은 이날 좌담회 내용을 주제별로 간추린 내용이다. <편집자>

 

 

지난해 주식시장을 요약하면 장기간의 박스권 탈피다. 양호한 글로벌 경기가 뒷받침되는 상태에서 몇 년 만에 기업이익이 40%이상, 특히 상장기업들이 많이 증가했다. 아쉬운 점은 정보통신(IT)쪽에 집중돼 주가가 오르다보니 전반적으로 주가가 올라 행복한 사람들의 숫자가 그렇게 많지는 않았다고 설명가능하다.

 

주식시장을 볼 때 가장 중요한 배경은 결국 경기가 뒷받침 돼야하고, 기업들의 실적이 뒷받침돼야한다. 또 하나는 유동성 조건이 있다. 시중에 돈이 얼마나 풀려있는가 하는 것들이 영향을 준다.

 

2018년의 경우 첫 번째 경기적인 측면에서 글로벌 경기에 대한 전망이 상당히 좋고, 선진국과 개도국 중 개도국의 성장이 좋을 것으로 예상된다. 한국은 수출로 경기를 끌고 가는 나라이다 보니 그쪽에서의 수혜가 가능할 것으로 생각된다. 다만 내수가 부진해 전체적인 경제성장률 자체는 2017년보다 크게 높진 않을 것으로 보인다. 상장기업들의 이익은 지난해 30%~40%에 이어 올해 15%정도 늘 것으로 전망된다.

 

코스닥 시장을 보면 2017년은 이익증가폭이 크지 않았지만, 2018년에 베이스효과가 들어와 30%정도의 이익 성장이 예상돼 코스피보다는 이익 성장이 클 것으로 기대된다. 지난해 코스피만 따듯했던 시장이 올해는 코스닥으로 확산되는 모습이 예상되는데 다만 일부 업종에 쏠리는 현상은 지속될 것이다.

 

기업의 이익추세를 봐서는 여전히 IT 섹터가 괜찮은 것으로 보이며, 특히 작은 사이즈의 IT기업들이 좋아질 것으로 생각된다. 또 다른 측면에서는 이익이 좋아지는 바이오와 헬스케어, 건강 관련 기업들의 이익이 괜찮아질 것으로 예상된다.

 

한국이 수출중심 국가라는 점에서 주가상승을 이끄는 것은 결국 수출기업이 될 것이다. 국가별로는 인도나 중국, 베트남에 소비재를 수출하는 기업들의 실적이 좋을 것으로 예상한다. 특히 2018년은 문재인정부의 ‘혁신기업’ 성장 목표에 코스닥 시장 활성화 방안이 나올 수도 있다.

 

정부정책의 경우 단순히 가격을 올리겠다는 정책보다 실제 수요가 변할 수 있는 탄탄한 산업정책이 나와야 좋은 쪽으로 흘러간다. 2000년대 초반 당시 김대중정부가 코스닥 시장을 띄우기 위해 다양한 정책을 추진했고, 그 과정에서 엄청난 버블이 생긴 것이 현 정부의 반면교사가 될 것이다.

 

금융과 관련해 최근 논란이 되고 있는 비트코인은 정부가 비트코인을 어떻게 보고 있는 지에 대한 입장이 분명하게 나오는 것이 오히려 향후 문제 발생을 줄일 수 있을 것으로 보인다. 지금의 금융환경을 보면 과거보다 상품이 다양해지고 있어 개인의 역량으로는 올바른 투자나 좋은 투자처를 고르기 힘들어지는 상황이다.

 

따라서 금융기관들이 올바르고 좋은 투자처에 투자를 하고 그 투자에 개인들이 참여를 하는 간접투자 형태가 올바른 쪽의 투자다. 특히 금융기관들이 은행과 비은행으로 균형이 많이 깨져있었지만, 최근에는 자본시장 쪽 회사들이 커지면서 균형을 맞추는 쪽으로 가고 있다. 정책방향도 그쪽으로 가겠다는 의지들이 감지돼 투자의 다양화가 기대된다.

 

금융기관들의 경우 규제의 틀 안에서 검증받고 상품을 만들기 때문에 제도 틀 안에 있는 기관들을 이용하면 크게 문제가 되지 않는다. 다만 그렇지 않은 기관들이 우후죽순으로 생기는 부분은 제도적 틀에서 걸러줘야 할 것이다. 제도의 틀 안에 들어온 기관들은 좋은 상품을 개발하고 수익을 높일 수 있는 상품을 출시해서 개인들도 골고루 참여할 수 있는 투자문화가 만들어지도록 해야 한다.

 

요약하자면 올해 자산 금융 쪽으로 국한된 자산시장을 예상해보면 주식 쪽 상품이 더 좋을 것이라고 기대되고, 주식 쪽에서 약간의 쏠림이 있을 수 있다. 업종별로는 IT 관련 회사들, 그 가운데 핀테크(Fin-Tech)와 관련된 회사가 많이 나올 것으로 예상된다. 글로벌하게 보면 헬스 케어 쪽도 상당히 유망한 산업으로 보인다. 중국을 중심으로 상당히 많은 투자가 이뤄지는 산업이고, 한국 역시 상당부분의 이익이 헬스케어에서 증가될 것으로 예상된다.

 

마지막으로 인도와 같은 신흥국 마켓 쪽 내수나 인프라가 좋아지기 때문에 관련된 사업에 분산투자 개념으로 투자하는 것이 좋지 않을까 생각된다. 비트코인과 같은 경우 위험의 분산이라는 투자의 기본 원칙을 지키면서하면 큰 문제가 없을 것으로 보인다. 정보의 부족은 금융기관의 정보망을 이용한다면 크게 투자에 실수하지 않을 것이다.

 

 

지난해 부동산시장은 한 마디로 규제의 연속이었지만 정부 정책이 시장을 이기지 못했던 한 해였다. 점점 강해지는 정부의 규제 강도를 비웃듯 서울 강남 지역의 부동산은 가격이 더 올라버렸다.

 

지난해 문재인정부가 내놓은 정책 중에서 가장 큰 변수는 양도세 중과세로, 올해 4월부터 적용된다. 다주택자들이 주택을 얼마나 매도할 것인지가 큰 관건이다. 올해 주택공급은 입주 물량이 많은데다 매도물량도 많으면 가격이 하락할 수도 있다. 여기에 금리인상이나 대출규제 그리고 재건축시장에서 초과이익환수제의 시행 등 여러 가지 악재들이 많기 때문에 금년도 부동산시장은 상고하저가 될 확률이 높다.

 

상반기에는 매물이 늘어나면서 가격이 약보합으로 돌아설 수 있고, 4월 이후부터는 매도물량이 철수하거나 입주물량만 있기 때문에 강보합세로 나올 수 있다. 수도권 지역과 차별화가 있을 것이고, 지방 역시 공급 물량이 많아 미입주 사태나 역전세난이 날 확률도 없지 않다. 전반적으로 부동산시장은 약세로 돌아설 확률이 높다.

 

다만 주택가격이 저평가된 지역을 보면, 우선 인천지역의 경우 인구가 300만이 넘었는데, 주택공급률은 다른 지역보다 낮은 편이다. 수도권 지역에서도 화성시 같은 경우 공급량이 너무 많고, 강북권의 양주도 공급량이 많다. 오히려 서울 동북부 지역과 동부지역, 위례신도시나 하남 미사지구, 구리 지역은 더 올라갈 소지가 있다. 더구나 그 지역은 대형쇼핑몰이 들어서 그 후광 효과도 기대된다.

 

정부가 규제를 할 때는 지역별로, 계층별로, 물건별로 안분해 맞춤형 정책으로 가야하지만 일단 규제를 해놓고 주거복지로드맵에서는 친서민정책으로 갔다. 그 동안 주택 공급률이 높아졌기 때문에 서민을 위한 정책으로 가는 방향은 맞지만 너무 일시에 변화를 주면 시장에 혼란이 올 수 있다.

 

보통 집값은 시계방향으로 오른다. 강남 지역 집값이 오르면 두 번째로 오르는 것이 목동 지역이다. 그 다음 인천 방향으로 갔다가 강북으로 가는 형태로 집값이 올랐다. 그런데 이번에는 정부가 강남 지역을 중심으로 규제했는데 집값 상승은 시계방향 반대로 갔다. 위례신도시를 개발하면서 송파, 강동 쪽으로 번진 것이 흥미롭다.

 

속단하기 어렵지만 재건축 초과이익 환수제가 올해부터 시행되면 문재인정부 끝까지 유지될 것으로 보인다. 주택시장의 안정을 위해 재고주택 시장의 가격을 억누르고 규제하는 것이 이번 정부의 기조일 것이다.

 

재건축과 관련해 유의해야 할 것은 ‘도시개발법’으로 만든 신도시는 단지별 계획에 의해 재건축이 어렵다는 점이다. 전체를 하나로 보고 도시계획을 짰기 때문에 단지별 재건축은 허락하지 않는다. 대표적으로 양천구 목동 지역이 있다. 2만6000세대 가까이 되는데 전부 재건축에 해당이 된다. 문제는 이 2만6000세대를 지역별로 나눠 재건축을 할 수 없다는 점이다. 지구단위계획으로만 풀리는 문제다.

 

문재인정부가 지난 해 내놓았던 규제정책 다음으로 내놓을 대책들을 예상해 보면 몇 가지가 있다. 첫 번째가 보유세 인상이고, 두 번째가 전월세 상한제 혹은 계약갱신 청구권제다. 마지막은 토지시장 규제가 나올 가능성이 있다. 주택시장의 자금이나 주택시장 투자가 다시 토지시장으로 전이될 수 있기 때문이다.

 

첫 번째로 꼽은 보유세 인상은 쉽지만은 않다. 경제협력개발기구(OECD) 32개 국가 중에서 우리나라는 총 조세대비 보유세 비율, 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율이 결코 낮지 않다. OECD국가 평균보다 높기 때문에 만약 거기에 손을 대면 취득세와 양도세를 손대야 하는 문제가 발생한다. 그렇게 되면 결국 종부세 인상으로 귀결된다.

 

전월세 상한이나 계약갱신 청구권제의 경우 다주택자 임대사업자 등록 활성화 방안에서 보면 4년~8년 임대를 하는 경우에는 큰 문제가 없지만 다주택자가 이것 때문에 등록을 꺼릴 수 있다. 토지시장 규제의 경우 올해부터 임대주택을 짓기 위해 여러 발표가 나고 개발이 진행될 것으로 보이는데, 이런 시장을 쫓아 돈이 풀리는 쪽으로 투자가 이어진다면 투자라기보다 투기가 일어날 가능성이 높다.

 

현재 일반 분양주택에 대한 실수요자의 대책은 아무것도 없다. 실수요자의 개념을 보면 박근혜정부 때는 무주택자와 1가구1주택자였다. 다시 말하면 이전 수요도 실수요자로 봤는데 문재인정부는 실수요자를 무주택자로 한정하고 있다. 실수요자에 대한 배려정책이 필요한 부분이다.

 

2018년은 지역별 차별화가 심화되는 한 해가 될 것으로 전망된다. 상반기에 매물이 증가하면서 가격하락 준비를 할 것으로 보인다. 하반기에는 역전세가 일부 나타날 것이고, 주택시장은 전반적으로 침체 국면으로 들어가는 한해가 될 것 같다. 토지시장은 반대로 조금 좋아지는 시장이 될 수 있다. 다만 이런 현상들은 장기간에 거쳐 지속되진 않을 것이다. 당분간 토지 시장 사업이 진행되면 또 반등할 수 있기 때문에 지역별 혼조세가 진행될 것으로 전망된다.

 

국가미래연구원