지난해 시작된 코로나 19 바이러스 확산으로 내수경기가 지속적으로 침체되고 있는 상황이다. 특히 내수경기와 직결된 상가 시장은 직격타를 맞고 있다. 상가의 가치를 평가하는 척도 중 대표적인 것으로 ‘권리금’을 들 수 있는데, 코로나 19의 영향으로 2020년 전국의 상가 평균 권리금이 통계 집계가 시작된 2015년 이래 가장 낮았다는 한 공공기관의 통계가 있다. 

 

권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’를 말한다(상가건물임대차보호법 10조의 3). 또한 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미한다.

 

통상 권리금은 크게 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금의 3개로 나눌 수 있다. 우선 바닥권리금은 상가가 위치하는 지역의 프리미엄(교통, 유동인구 등)을 의미한다. 흔히 ‘자릿세’라고 불린다. 다음으로 시설권리금은 영업시설이나 인테리어 비품, 주방 집기류 등 이전 임차인이 사용하던 시설을 함께 인수할 경우의 시설비용을 의미한다. 마지막으로 영업권리금은 이전 영업자의 영업에 따른 매출 정도에 따라 책정되는 프리미엄(영업노하우, 단골손님 등)을 의미한다. 

 

권리금 계약과 관련하여 특히 문제되는 것은 영업권리금이다. 통상 권리금 계약을 할 때 영업권리금을 측정하는 기준은 기존 임차인이 제시하는 매출자료(일반적으로 POS자료)이다. 그러나 기존 임차인이 가공매출을 포함시킨 POS자료 허위작성 등 매출 부풀리기를 할 경우가 문제된다. 이 때 신규 임차인은 계약 취소소송을 통해 권리금 계약을 취소할 수 있다.  

 

이러한 분쟁을 막기 위해서는 우선 권리금 계약시 특약사항으로 매출자료 등에 대한 표기를 하는 것이 좋다. 더해서 추가분쟁을 방지하기 위해 인근에 동종업종을 해서는 안되는 의무인 ‘경업금지의무’를 표기하는 것이 필요하다. 

 

한편 사정변경을 이유로 한 권리금 계약이 취소가 가능할지가 문제된다. 예를 들어 약국 인수자가 같은 층에 병원이 있다는 것을 염두하고 기존 약국 운영자에게 권리금을 주기로 했는데, 나중에 병원이 다른 곳으로 이전한 경우 새 임차인은 종전 임차인에게 권리금의 반환을 청구할 수 있는지 문제된다. 이에 대해 대법원은 ‘A와 B가 권리금 계약을 체결할 당시 A가 C의원이 기존 위치에서 계속 영업을 할 것으로 예상해 B와의 권리금 계약을 체결했다고 하더라도 이는 장래에 대한 단순한 기대에 지나지 않으므로, 그 기대가 이뤄지지 않았다고 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 것으로 볼 수 없다’며 A의 청구를 기각한 바 있다.

 

코로나 19로 인해 많은 자영업자들이 권리금은커녕 철거비까지 부담하는 ‘눈물의 손절’을 하는 상황이다. 비대면 경제의 폭발적 성장으로 코로나 19 이후가 더 두렵다는 자영업자들이 늘어나고 있다. 골목상권을 위한 지역화폐의 지속적 확대, 자영업자들을 위한 공공플랫폼 개발 등 코로나 19 이후를 대비한 정부의 관심이 필요한 시점이라 하겠다.