[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 2005년 신길뉴타운이 출발한 지 20년 가까이 지난 지금 뉴타운은 얼추 마무리된 상태입니다. 신길뉴타운의 대표 얼굴인 래미안에스티움의 경우 입주한 지 벌써 7년이 넘었습니다. 하지만 신길동은 여전히 들썩이는 중입니다. 뉴타운 바깥에서 2차 천지개벽을 앞두고 있습니다. 그 옆에 신길우성4차 아파트가 있습니다.
‘2+2’ 둘로 쪼개진 단지
서울 영등포구 신길동에 위치한 신길우성4차 아파트는 영등포 로터리와 대방동을 잇는 대방로에 인접해 있습니다. 1호선과 5호선이 서는 신길역 출입구에서 300미터쯤 거리에 있는 역세권 아파트이기도 합니다.
대로변의 안쪽, 1991년에 준공한 주택가의 476세대 작은 단지라서 눈에 잘 띄지 않지만, 여의도와 가깝고 지하철도 이용할 수 있어 거주하기엔 괜찮은 입지입니다. 아파트단지 바로 옆에 장훈고등학교가 있고 영원중학교와 영등포여고도 200미터 반경 안에 있습니다. 영신초등학교는 500미터 정도 거리입니다.
입지 좋은 33년 구축이라면 재건축이 관심사일 수밖에 없는데요. 최근 정밀안전진단을 통과했고 이번 주 주민설명회도 열었습니다. 재건축을 본격화한 것입니다.
하지만 단지를 직접 방문해 보면 재건축이 만만치는 않겠다는 생각을 가질 만합니다. 그렇지 않아도 작은 단지인데 공용 도로가 부지를 둘로 나누어 놓았기 때문입니다.
신길우성4차는 4개 동으로 이뤄져 있습니다. 그중 401동과 402동이 동남쪽, 지도상으론 오른쪽에 403동과 405동은 왼쪽에 있고, 그 사이에 영등포로64길이 있습니다. 대방로에서 이어진 2차선 도로였다가 단지 앞에서 차선 구분이 없어지긴 하지만 단지 내 도로가 아니라 엄연히 차들이 통행하는 도로입니다.
게다가 401동, 402동 쪽은 3종 일반주거지역이고 403동, 405동 쪽은 2종 주거지역이란 점도 흥미롭습니다. 각각 상가건물과 청소년시설이 접해 있어 확장성도 떨어질 수밖에 없습니다.
부지 활용 면에선 절대 높은 점수를 줄 수 없는 여건이어서 언뜻 보면 재건축 가능성에 회의적일 것 같은데, 이를 극복할 수 있는 것은 저렴한 시세 덕분입니다.
대방로에서 바라본 신길우성4차 아파트. 도로를 사이에 두고 단지가 둘로 나뉘어 있다.(사진=김창경 기자)
아파트 단지 곳곳에 건설사들의 축하 플래카드가 걸려 있다. 현재는 대우건설, 포스코이앤씨, 롯데건설 등 3사가 플래카드로 관심을 나타낸 상태이다.(사진=김창경 기자)
단지의 앞뒤로 다른 건물들이 자리잡고 있어서 확장성 면에서도 열악한 편이다.(사진=김창경 기자)
남향 매물도 10억5천부터
신길우성4차는 405동을 제외한 나머지 세 동은 ㄱ자, ㄴ자 형태로 꺾여 있습니다. 평형은 91㎡(전용면적 75㎡) 160세대와 102㎡(84㎡)형이 A, B타입으로 나뉘어 각각 286세대, 30세대로 구성돼 있습니다.
이곳의 시세는 매물이 남향인지 동향인지에 따라 조금 차이가 납니다. 이곳에선 남향과 동향으로 구분하는데 실제론 남서향, 남동향에 가깝습니다. 남향 동은 해가 잘 들고 동향은 꺾인 남향 건물에 가려 오후에 그늘이 진다는 단점이 있습니다. 앞서 설명했던 2종 지역, 3종 지역 차이는 시세에 반영되지 않는 것으로 보입니다.
현재 전용 84㎡형 매물은 남향이 10억5000만원에서 11억원에 형성돼 있습니다. 동향 중엔 10억원에 나온 매물이 있습니다.
최근 실거래 기록은 8월에 9억원, 9억1000만원이 기록돼 있는데 둘 다 1층이었고, 7월에 10억원 실거래가 한 건 있습니다. 10억원 정도였던 시세가 정밀안전진단 통과 후 올랐다고 합니다.
전용 75㎡형 시세는 9억원에서 9억5000만원 사이에 형성돼 있습니다. 오래된 건물이라 남향 올수리 물건 중엔 10억원에 나온 경우도 있습니다. 세대수가 적다 보니 일단 매도자의 목소리가 큰 편이고, 가격을 협의 조정하더라도 그 폭이 크지는 않아 보입니다.
신길우성4차 아파트 옆에 장훈고등학교(왼쪽)가 있고, 그 옆에서부터 신길2구역이 시작된다.(사진=김창경 기자)
'ㄱ'자로 꺾인 동이 많지만 마주보는 배치는 아니라서 그나마 다행이다. 주변에 높은 건물이 없어 남향 동엔 해가 잘 든다.(사진=김창경 기자)
주차공간이 부족해 이중주차는 불가피하다. 후문 쪽은 막아 놓았다.(사진=김창경 기자)
설명회에서 재건축 밑그림 나올 듯
‘국평 11억’ 구축이라고 해도 괜찮은 가격이라고 평가할 만한 이유가 있습니다. 주변의 개발 분위기 때문입니다.
신길뉴타운은 거의 완성됐지만 신길동엔 아직 개발할 곳이 많이 남아 있습니다. 특히 신길우성4차와 접한 장훈고등학교 옆이 바로 신길2구역입니다. 이곳은 삼성물산과 GS건설이 컨소시엄으로 참여한 정비사업을 진행하고 있습니다. 가칭 자이래미안더센트리스라는 이름으로 최고 49층 총 2500세대가 들어설 예정인데요. 내년 상반기 중에 사업시행인가를 받아 본격화할 계획입니다.
신길2구역과 신길뉴타운 사이엔 신길2도심공공주택복합사업(도심지구), 신길15도심지구로 예정돼 있고, 영등포여고와 영원중 앞은 신길역세권 공공주택지구로 잡혀 있습니다. 신길우성4차 주변이 개발로 들썩이고 있는 것입니다.
현지 중개업소에선 “자이래미안더센트리스가 들어서면 (전용 84㎡ 기준)20억원은 넘지 않겠냐”고 말합니다. 신길뉴타운의 래미안에스티움 실거래가가 16억원까지 나왔으니 무리한 전망은 아닐 겁니다. 신길2구역이 20억원을 넘본다면 신길우성4차를 재건축하는 경우에도 그에 근접할 수 있다는 기대감입니다.
용적률 213%에 단지가 작은 데다 둘로 쪼개져 있고 옆으로 확장하기도 어렵습니다. 사업성이 떨어지니 재건축 추가분담금도 적지 않을 텐데요. “분담금이 5억원 정도 나와도 충분히 관심을 가질 만큼 시세가 싸지 않냐”는 중개업소 관계자의 설명엔 설득력이 있습니다.
물론 그에 앞서 재건축 사업이 어떤 모습으로 진행되는지 여부가 중요합니다. 일단 주민설명회에서 어떤 밑그림을 내놓을지가 중요합니다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com