[뉴스토마토 최봄이기자] 세들어 살던 집이 갑자기 경매로 넘어갔다는 소식을 듣는다면? 청천벽력같은 소식에 당황하기만 할 뿐 대처 할 방법을 모르는 세입자들이 적지 않다.

 

부동산 전문가들은 전월세 집을 구할 때부터 등기부등본을 잘 살펴본 후 '안전한 계약'을 하는 것이 무엇보다 중요하지만, 만일의 경우에 대비해 대처 방법을 알아둘 필요가 있다고 조언한다.

 

 

보증금 보호 여부는 전월세 계약 때부터 정해진다. 세입자 권리 보호를 위해 마련된 '주택임대차보호법'에 따라 보증금을 보호받을 수 있는 경우를 규정했기 때문이다.

 

따라서 전월세 집이 경매에 부쳐졌을 때는 임대차 계약 시 성립한 부동산 권리관계 분석을 통해 보증금을 얼마나 보호 받을수 있을지 확인할 수 있다.

 

그러나 전문가들은 경매절차가 워낙 복잡하고 별도의 지식 없이 이해하기 힘든 경우가 많아 일부 피해자들은 보증금 보호 여부조차 쉽게 알지 못하는 경우가 많다고 설명한다.

  

 

 

등기부등본 상 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 했다면 세입자는 일단 안심해도 된다. 이는 세입자가 '대항력'을 갖는 경우로 보증금을 가장 안전하게 보호받을 수 있다.

 

말소기준권리는 말 그대로 경매 낙찰자가 인수하는 권리의 기준으로, 말소기준권리보다 앞선 권리(선순위 권리)는 낙찰자가 인수하므로 보호받을 수 있다. 반대로 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리는 소멸하게 돼 보호받을 수 없다.

 

말소기준권리가 되는 것은 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등 4가지로, 이 중 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리가 된다.

 

 

그러나 전입신고가가 말소기준권리보다 늦게 등기된 경우에는 '대항력 없는 세입자'가 된다. 주택임대차보호법에 따라 보증금 배당을 요구할 수 있지만 100% 보호받기는 어렵다.

 

이 때에는 선순위 권리부터 변제가 이뤄지므로 예상 낙찰가액을 산정해 돌려받을 수 있는 보증금을 확인할 수 있다.

 

예를 들어 매매가 1억원의 주택에 선순위권리인 주택담보대출 채권이 7000만원 신고돼 있고 이어 세입자가 3000만원의 보증금을 내고 전입신고를 했다.

 

이 주택이 경매에서 8000만원에 낙찰됐다면 세입자는 낙찰가액에서 7000만원을 제한 1000만원만 돌려받게 된다. 선순위 권리를 우선 변제한 후 남는 돈이 없어 보증금을 모두 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있다.

 

부동산경매정보업체 부동산 태인이 지난 1월 발표한 자료를 보면 지난해 수도권(서울·경기·인천)에서 경매로 매각돼 배당이 완료된 주택 1만3694건 중 임차인이 보증금의 일부나 전액을 돌려받지 못한 경우가 5804건으로 42.4%에 달하는 것으로 나타났다. 세입자 10명 중 4명꼴로 전월세 보증금을 보호받지 못한 것이다.

 

 

서울시는 지난해 8월부터 '서울시 전월세보증금 지원센터'를 열어 보증금 관련 민원을 해결하고 있다. 전월세 집이 경매로 넘어가면 경매절차와 보증금 보호 여부 등에 관한 법률 상담을 받을 수 있다.

 

서혜진 서울시 주택정책실 담당관은 "최근 주택담보대출 등 채무를 변제하지 못해 집주인이 파산하는 사례가 늘면서 경매 관련 상담이 크게 늘었다"며 "변호사 2명과 공인중개사 자격증을 갖춘 공무원 등 9명이 상주하며 법원 문서 분석부터 등기부등본 상 권리분석까지 지원하고 있다"고 설명했다.

 

 

 

무엇보다 중요한 것은 피해가 발생하기 전에 예방하는 것이다. 임대차 계약 시부터 등기부등본을 떼 '안전한 주택'인지를 따져보는 것이 중요하다.

 

통상 저당금이 집값의 30%를 넘지 않는 주택을 고르는 것이 좋지만 상황이 여의치 않을 경우 예상 낙찰가액과 권리관계 분석을 통해 보증금 보호 여부를 따져볼 필요가 있다.

 

이삿날에는 해당 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 이사한 후 14일 이내에 전입신고를 하지 않거나 허위로 신고하면 과태료 등 처벌을 받을 수 있다.

 

확정일자는 해당 임대차계약이 법적 효력을 갖도록 공증을 받는 절차를 의미한다. '전입신고, 실거주, 확정일자'의 3요소를 충족하면 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금 배당권을 보호받을 수 있다.

 

확정일자를 받았다면 별도로 전세권 설정을 할 필요는 없다. 전세권은 민법의 적용을 받는 '물권'에 해당하는데, 특별법인 주택임대차보호법에 의해 전입신고만으로 세입자 권리를 보호받을 수 있기 때문이다.

 

김상호 부자뱅크 대표는 "확정일자를 받은 세입자는 기본적으로 주택임대차보호법에 의해 보증금 배당권(채권적 권리)을 보호받기 때문에 굳이 40만원 정도의 수수료를 부담하면서 전세권 등기를 할 필요가 없다"고 설명했다.